Alejandranoviembre 25, 2020
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9min557

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

El análisis del costo de una obra no debe hacerse en forma aislada, sino que debe referirse a la calidad a obtener a determinado costo. La verdadera economía se logra, por lo tanto, cuando se trabaja en conjunto con los dos miembros de la relación costo/calidad.

Cuando se habla de dicha relación, generalmente, se hace referencia a las cualidades que, en mayor o menor grado, pueden ser medidas u observadas. Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que existen calidades que dependen de juicios totalmente subjetivos basados en cualidades no mensurables por vía experimental, y que por lo tanto, no pueden responder a pautas prefijadas.

La calidad del espacio arquitectónico o la ponderación de un edificio como integrante del espacio urbano no son mensurables porque pertenecen al rango de los valores y aunque pueden incidir en el precio de un edificio, nada tienen que ver con su costo de construcción.

Nunca se debe sacrificar calidad bajando el nivel de las especificaciones como un medio para reducir los costos. En cambio, se deben estudiar variantes de proyecto o sistemas constructivos y tener en cuenta que la heterogeneidad de productos, elementos, equipos y sistemas que ofrece el mercado tiene tal vastedad que la gama de sus costos es también muy amplia. También debe tenerse en cuenta que cada decisión tomada durante las etapas de proyecto y construcción determina una calidad definida e implica una doble relación con respecto a los costos: Por un lado el costo inicial, y por otro, la incidencia en los posteriores costos del uso y mantenimiento.

Los tiempos como referentes de los costos

La ecuación o relación costo / calidad que se comenta en el título anterior es un enfoque simplista que, para facilitar la introducción al tema, omite una parte del problema, que en realidad incluye un tercer ingrediente: Los tiempos que insume la totalidad del proceso, desde el anteproyecto hasta la terminación de la obra. En la actualidad, no abundan las obras realizadas en plazos razonables: Buena parte de ellas deben concebirse, proyectarse, documentarse, licitarse, contratarse y construirse bajo la presión de cronogramas exigentes. Comitentes y arquitectos deben ser conscientes de que, así como los plazos muy ajustados traen aparejadas ciertas ventajas, como una más rápida disposición del edificio o la posible reducción de algunos costos y el aumento de otros, es difícil que en las obras así ejecutadas se alcance la misma calidad que la obtenible en procesos con plazos razonables.

Son factores que gravitan fuertemente en los plazos de ejecución, entre otros: El emplazamiento de la obra, el partido adoptado, el tipo de cerramientos y superficies envolventes, las terminaciones, las modalidades de adjudicación y contratación y el flujo disponible de inversiones. Proyectos y obras con plazos muy exigentes recurren usualmente al sistema fast-track, a la programación y compra anticipada de suministros, a la contratación de múltiples contratistas y/o a la conveniencia de sumar servicios profesionales de gerencia de construcciones.

El concepto de costo global

En general el concepto de costo se asimila al de costo de construcción, minimizando otra serie de inversiones y gastos que tienen una marcada incidencia para el propietario del edificio. Debería generalizarse, en cambio, el concepto de costo global o total, que tiene en cuenta no solo los costos iniciales que conducen a la materialización de la obra, sino también las erogaciones a afrontar a lo largo de la vida útil del edificio. Los costos iniciales son los que posibilitan y conducen a la materialización de la obra. Dentro de ellos los más importantes suelen ser:

 

  • Costo del terreno, comisiones inmobiliarias, impuestos, gastos y honorarios de escrituración.
  • Derechos de construcción, de conexión, tasas.
  • Honorarios y gastos por estudios de factibilidad, mensuras, estudio de suelos, presentaciones y tramitaciones municipales, proyecto y dirección de obra.
  • Costo de la construcción.
  • Costos financieros.  

 

Las erogaciones por el uso del edificio son aquellas que se producen luego de la terminación de la obra y se prolongan durante su vida útil. Las principales son:

 

  • Suministro de energía eléctrica, gas, servicios sanitarios, comunicaciones, seguridad.
  • Impuestos y tasas.
  • Gastos operativos y / o de administración.
  • Costos y gastos de mantenimiento.

 

Algunos de los costos de mantenimientos habituales y necesarios pueden verse incrementados indebidamente por fallas de la administración del edificio o por errores o fallas en la adopción de las decisiones básicas, funcionales, de proyecto o de producción. El costo de operación del edificio y la preservación del medio ambiente deben motivar al arquitecto para proyectar los edificios, sus partes e instalaciones, teniendo en cuenta el uso racional de energía. En tal sentido debería tener en cuenta: 

 

  • La adopción de premisas tendientes a la disminución de consumos energéticos, como por ejemplo: Proyectar cerramientos con protecciones solares y adecuadas resistencias térmicas, privilegiar la iluminación y ventilación naturales con respecto a las artificiales, seleccionar sistemas, artefactos y lámparas de alto rendimiento.
  • El análisis y comparación de alternativas energéticas, solar, eólica, para cada tipo de instalación teniendo en cuenta su eficiencia y costos de instalación y operación. 

 

 


Alejandraoctubre 21, 2020
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5min675

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Buena parte de las decisiones que toman un comitente y su arquitecto están condicionadas por las opciones o disyuntivas que surgen de la terna costo / calidad / tiempo y repercuten, especialmente las dos primeras, no solo en el costo de la obra, sino también, en los costos y gastos originados por el uso y mantenimiento del futuro edificio.

Las decisiones que son propias del proyecto, construcción y operación del edificio pueden clasificarse en:

Decisiones básicas. Son las que se refieren a la conveniencia de decidir la construcción del edificio, sus alternativas de emplazamiento y envergadura, así como los montos a invertir y a financiar. Un error al tomar este tipo de decisiones tiene el máximo peso económico, ya que representa un vicio de origen en la concepción del edificio, no subsanable por más acertadas que sean las decisiones posteriores. Salvo que el arquitecto brinde un asesoramiento previo al respecto, casi todas estas decisiones son de incumbencia exclusiva del comitente.

Decisiones funcionales. Consisten en el análisis y definición del conjunto de requerimientos que, respetando las decisiones básicas, permiten formular un programa detallado de necesidades y un cronograma que prevea en forma tentativa el curso y duración del lapso proyecto / construcción. Un programa bien formulado es necesario para que el edificio cumpla en forma óptima sus funciones y la temprana adopción de un cronograma permite, por una parte, adecuar el flujo de inversiones a los recursos y por la otra, adoptar previsiones que incidirán en el proyecto, adjudicación, contrataciones y construcción de la obra, las cuales son ineludibles cuando este lapso se aparta de lo normal o razonable. La responsabilidad por esta serie de decisiones que tienen directa incidencia en el costo de la obra, pertenece en conjunto al arquitecto y su comitente y a este último exclusivamente si desatiende objeciones formuladas por el arquitecto.

Decisiones de diseño. De acuerdo con el programa de necesidades y el cronograma previsto, el arquitecto ejecuta el anteproyecto y proyecto y lo concreta en planos, especificaciones y otros documentos que definen el tipo y calidad de la construcción y que servirán de base para la adjudicación, contratación y construcción de la obra.

Decisiones de producción. Se refieren al plan de trabajo adoptado para la construcción de la obra en función del cronograma contractual y a las tareas de seguimiento y control que monitorea que el mismo se complete en el plazo fijado y controla el cumplimiento de las exigencias técnicas y económicas especificadas en la documentación de proyecto.

El conjunto de las decisiones de diseño y de producción, aunque deben contar con la aprobación del comitente, pertenecen al área de las responsabilidades del arquitecto, salvo que algunas de ellas obedezcan a requerimientos expresos del comitente.

Debe quedar claro que estos grupos de decisiones no pueden ser delimitados en forma tan taxativa, ni siguen un ordenamiento tan lineal o estricto. Por ejemplo, al adoptar morfologías durante la etapa anteproyecto, el arquitecto debe hacerlo en función del cronograma previsto y decidir simultáneamente cuáles son las tecnologías más adecuadas para materializarlas; al tomar decisiones durante la etapa de documentación de proyecto, debe prever si son compatibles con los tiempos de construcción previstos y cuál será su incidencia económica en las etapas posteriores de construcción y uso del edificio.

 

 


Alejandraoctubre 5, 2020
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5min407

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

 

Buena parte de las decisiones que toman un comitente y su arquitecto están condicionadas por las opciones o disyuntivas que surgen de la terna costo / calidad / tiempo y repercuten, especialmente las dos primeras, no solo en el costo de la obra, sino también, en los costos y gastos originados por el uso y mantenimiento del futuro edificio.

Las decisiones que son propias del proyecto, construcción y operación del edificio pueden clasificarse en:

Decisiones básicas. Son las que se refieren a la conveniencia de decidir la construcción del edificio, sus alternativas de emplazamiento y envergadura, así como los montos a invertir y a financiar. Un error al tomar este tipo de decisiones tiene el máximo peso económico, ya que representa un vicio de origen en la concepción del edificio, no subsanable por más acertadas que sean las decisiones posteriores. Salvo que el arquitecto brinde un asesoramiento previo al respecto, casi todas estas decisiones son de incumbencia exclusiva del comitente.

Decisiones funcionales. Consisten en el análisis y definición del conjunto de requerimientos que, respetando las decisiones básicas, permiten formular un programa detallado de necesidades y un cronograma que prevea en forma tentativa el curso y duración del lapso proyecto / construcción. Un programa bien formulado es necesario para que el edificio cumpla en forma óptima sus funciones y la temprana adopción de un cronograma permite, por una parte, adecuar el flujo de inversiones a los recursos y por la otra, adoptar previsiones que incidirán en el proyecto, adjudicación, contrataciones y construcción de la obra, las cuales son ineludibles cuando este lapso se aparta de lo normal o razonable. La responsabilidad por esta serie de decisiones que tienen directa incidencia en el costo de la obra, pertenece en conjunto al arquitecto y su comitente y a este último exclusivamente si desatiende objeciones formuladas por el arquitecto.

Decisiones de diseño. De acuerdo con el programa de necesidades y el cronograma previsto, el arquitecto ejecuta el anteproyecto y proyecto y lo concreta en planos, especificaciones y otros documentos que definen el tipo y calidad de la construcción y que servirán de base para la adjudicación, contratación y construcción de la obra.

Decisiones de producción. Se refieren al plan de trabajo adoptado para la construcción de la obra en función del cronograma contractual y a las tareas de seguimiento y control que monitorea que el mismo se complete en el plazo fijado y controla el cumplimiento de las exigencias técnicas y económicas especificadas en la documentación de proyecto.

El conjunto de las decisiones de diseño y de producción, aunque deben contar con la aprobación del comitente, pertenecen al área de las responsabilidades del arquitecto, salvo que algunas de ellas obedezcan a requerimientos expresos del comitente.

Debe quedar claro que estos grupos de decisiones no pueden ser delimitados en forma tan taxativa, ni siguen un ordenamiento tan lineal o estricto. Por ejemplo, al adoptar morfologías durante la etapa anteproyecto, el arquitecto debe hacerlo en función del cronograma previsto y decidir simultáneamente cuáles son las tecnologías más adecuadas para materializarlas; al tomar decisiones durante la etapa de documentación de proyecto, debe prever si son compatibles con los tiempos de construcción previstos y cuál será su incidencia económica en las etapas posteriores de construcción y uso del edificio.

 

 

 

 


Alejandraseptiembre 24, 2020
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2min747

Se promulgó el decreto 2020/332 que establece la reanudación de obras de más de 5.000m² y de las que están a 90 días de finalizar. Resumimos la medida y adjuntamos links al protocolo y al trámite en el sistema TAD.

El pasado 18 de septiembre el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires decretó el reinicio de las obras que había anunciado días atrás. Por ese motivo, exceptúa del aislamiento social, preventivo y obligatorio y de la prohibición de circular a las personas afectadas a la actividad de construcción de obras de más de 5.000 m² y de aquellas obras que se encuentren a 90 días de su finalización. Esta excepción comenzó a regir a partir del 21 de septiembre.

La medida establece, además, que se deben cumplir las pautas indicadas en los protocolos aprobados para esta actividad y aclara que esta decisión puede ser ampliada o restringida de acuerdo a la situación epidemiológica.

En el link último, compartimos el paso a paso para solicitar el reinicio de tu obra de forma online.


Alejandraseptiembre 9, 2020
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5min494

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

 

El emplazamiento de una obra puede tener importantes consecuencias sobre sus costos, sobre todo, si no se tienen en cuenta ciertos aspectos y adoptan algunas precauciones para mitigar o neutralizar sus efectos. Seguidamente, se comentan estas cuestiones conjuntamente con otras que, aunque estén fuera del campo de decisión del arquitecto, resulta conveniente que sean conocidas y tenidas en cuenta. El costo del terreno es un factor que participa de distintas formas en las decisiones de comitente y del arquitecto:

 

  • Puede escapar a todo análisis, por ejemplo, en los casos de terrenos destinados a la ampliación de edificios existentes o a la construcción de una vivienda individual.
  • Puede ser uno de los datos, junto con los costos de construcción, para integrar uno de los términos de la ecuación económica, por ejemplo, en el caso de edificios para el comercio o la industria.
  • Puede ser dato fundamental y excluyente cuando no debe superar determinados porcentajes de incidencia dentro del costo total, por ejemplo, en un desarrollo inmobiliario.
  • En los dos últimos casos el proyecto y el costo de la obra están condicionados por el costo del terreno y la participación del arquitecto puede ser relevante para la toma de decisiones por parte del comitente.
  • Los medios para la construcción disponibles en el lugar, igual que la facilidad para la provisión de materiales, mano de obra y la existencia de talleres y contratistas, deben ser tenidos en cuenta puesto que lo que no pueda ser provisto en forma local originará sobrecostos por fletes y, en el caso del personal, por gastos adicionales por traslado y estadía.
  • Las condiciones de accesibilidad al predio, ya sea por distancia o accidentes topográficos, pueden comprometer el aprovisionamiento de los materiales y de la mano de obra. En estos casos el proyecto debe contemplar la situación recurriendo a las técnicas adecuadas, el empleo de materiales de fácil transporte y cuando sea posible, existentes en el sitio de la obra.
  • Los factores climáticos adversos obligan a una cuidadosa programación de la ejecución de los trabajos y en ciertos casos justifican recurrir a técnicas o procedimientos constructivos especiales. Las condiciones extremas originan interrupciones o paralizaciones temporarias, prolongan los plazos de construcción, disminuyen el rendimiento de la mano de obra y generan sobrecostos considerables.
  • La infraestructura de servicios existentes y las reglamentaciones de las compañías prestatarias son factores que deben contemplarse desde el primer momento. La falta de ciertos servicios se subsana con construcciones o instalaciones autónomas que constituyen alternativas sensiblemente más costosas que el simple pago de derechos de conexión.
  • La naturaleza del subsuelo, cuando la escasa capacidad portante o la existencia de agua subterránea dificultan y encarecen la construcción. Los ensayos y estudios del suelo realizados en el momento oportuno permiten adoptar las adecuadas premisas de proyecto y la correcta estimación de los costos de rubros como fundaciones, submuraciones y aislaciones.
  • La topografía del terreno puede originar problemas durante la construcción de la obra si el proyecto no se ajusta a su altimetría. Siempre es necesario contar con una nivelación del predio e imprescindible en proyectos muy extendidos en planta o cuando el terreno presenta desniveles apreciables.

 

 


Entreplanosagosto 24, 2020
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6min384

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Las recomendaciones referentes a las implicancias del diseño en los costos deben ser tomadas como un dato más a considerar por el arquitecto, quien no debe aducir que este tipo de análisis coarta el proceso creativo, pues desde sus mismas bases el proceso ya está condicionado por las restricciones impuestas por el terreno, el clima, los códigos de planeamiento y construcción y las que derivan del programa de necesidades.

La relación diseño / costos pasa por el análisis de las diferentes formas de organización del espacio y de las alternativas de elección de los materiales y sistemas constructivos que permiten configurarlo y satisfacer las restantes condiciones del proyecto.

Pero también debe considerarse las consecuencias que tiene el diseño en los tiempos de construcción, no solo por posibles urgencias del comitente para disponer del nuevo edificio, sino por la directa incidencia en los costos, ya sea por exceder los plazos usuales como cuando por cualquier motivo los mismos deben ser reducidos apreciablemente.

Tamaños, formas, perímetros, alturas, número de plantas, tipos estructurales, terminaciones e instalaciones y su gravitación en la conformación de costos y tiempos, son factores que debe evaluar el arquitecto entre las variables a adoptar. Consecuentemente sus decisiones deben basarse en consideraciones tanto de orden estético y técnico como de índole económica, o por lo menos, sin menospreciar a éstas últimas.

Poe ejemplo, las superficies envolventes son elementos de importante gravitación en la conformación del costo de un edificio. La circunstancia distintiva para la caracterización de estas envolventes es la condición de estar en contacto directo con el ambiente exterior como son los tratamientos de fachadas, los techos y cubiertas y las superficies de contacto con el terreno. El costo de estas superficies siempre es significativo debido a las variadas funciones que deben cumplir. Mientras las superficies interiores, salvo casos especiales, solo tienen funciones estructurales o de división de espacios, las exteriores deben contribuir además a crear un microclima interior que asegure buenas condiciones de habitabilidad y confort. Las distintas superficies envolventes deben asegurar, según los casos, buenas condiciones de:

  • Aislación hidrófuga, térmica y acústica.
  • Asoleamiento e iluminación y ventilación natural.
  • Privacidad y seguridad respecto de intrusos.

El cumplimiento de estos requerimientos obliga al uso de dispositivos, materiales y terminaciones de características especiales, aislantes hidrófugos, térmicos y acústicos, mecanismos de movimiento, oscurecimiento, protección, etc., de allí que la generación innecesaria de las superficies envolventes de fachada provoque aumentos importantes de sus costos.

  • Las superficies envolventes de fachada presentan gran variedad de opciones para cuya evaluación el componente técnico es siempre importante. Aunque los cierres estructurales o de albañilería también deben asegurar buenas condiciones de aislación hidrófuga, térmica y acústica, las aberturas merecen una mención especial, pues su costo es muy superior al de la sección del muro que reemplazan. Por ello se hace necesario evitar el sobredimensionamiento innecesario de las áreas vidriadas, que por ser elementos poco resistentes al paso del calor, originan fuertes consumos energéticos para el acondicionamiento térmico. Por lo tanto, conviene tener en cuenta, además de las intenciones expresivas que se desea aportar a un proyecto, las condiciones climáticas, tecnológicas y económicas que condicionan al diseño en nuestro medio y los recursos técnicos disponibles, como paneles con doble vidrio, protección de los cerramientos, etc.
  • Las superficies horizontales y en casos oblicuas, como los techos y cubiertas, presentan gran variedad de opciones para cuya evaluación el componente técnico también es siempre importante. El costo de los techos aumenta además con la pendiente adoptada, ya que requieren más superficie para cubrir la misma planta, pero su incidencia dentro del costo de la obra, lo mismo que en el caso de las cubiertas, va decreciendo con el aumento del número de pisos, ya que se trata de un elemento cuyo costo se amortiza con el mayor número de plantas.
  • Las superficies de contacto con el terreno pueden representar un costo elevado, especialmente en los casos de subsuelos cuando a su superficie en planta se suman las superficies verticales y/o cuando están sometidos a esfuerzos mecánicos como empujes de tierras o de aguas subterráneas, ante los cuales deben ofrecer absoluta resistencia y estanqueidad.

 


Entreplanosjulio 22, 2020
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6min456

El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) comparte las preocupaciones de la población y de su matrícula sobre la actual situación económica y social, así como las inquietudes por el futuro de la producción y el trabajo.

En este escenario, dinamizar la construcción y la actividad profesional de arquitectos y arquitectas es clave para la recuperación en una etapa inicial. Queda claro que la responsabilidad de dictar las normas para atravesar esta crisis recae en los gobiernos en todas sus escalas, pero también en el compromiso de la sociedad y sus organizaciones, que deberán apuntalar las acciones que se propongan. Allí, la necesidad del CPAU de aportar medidas y soluciones posibles.

Proponer un esquema para poder concluir las obras ya iniciadas y generar incentivos para iniciar el proceso de una obra nueva es fundamental. También es necesario que las obras iniciadas informalmente entren en un esquema de trabajo reglamentado, con sus adecuados permisos.

Por otro lado, el CPAU también propone identificar las construcciones  abandonadas o en desuso para colocarlas dentro del parque existente luego de su rehabilitación.

 Todos estos puntos inciden en el trabajo específico de arquitectos y arquitectas, para quienes el CPAU propone las siguientes acciones para poner en marcha la actividad  y dinamizar la construcción:

  • Permitir concluir las obras ya iniciadas. Esta es la manera de activar la construcción más rápidamente. Las obras nuevas llevan más tiempo hasta que inician.  Desde el GCABA se deberían impulsar algunos beneficios (a determinar) para tratar de acompañar estas obras, en especial, en las de escala chica y mediana, que alcanzan en este primer semestre de 2020 el 98% del total de encomiendas registradas en el CPAU. 
  • Generar incentivos para iniciar el proceso de una obra nueva. El CPAU propone crear un Registro de Nuevos Proyectos con descuentos o facilidades de pago sobre los derechos de construcción, los áridos y la plusvalía. 
  • Solicitar el Registro Simplificado de obras ya iniciadas de manera informal para poder ponerlas dentro de un esquema de trabajo reglamentado que permita la gestión de permisos de tránsito, por ejemplo, una suerte de medida extraordinaria para el correcto registro de obras por un tiempo determinado (6 meses). Para garantizar la efectividad de la medida habrá que otorgar facilidades en las gestiones y en los costos de las tramitaciones.
  • Identificar un stock de construcciones abandonadas o en desuso  mediante  un mapeo que favorezca la intervención y rehabilitación dentro del parque existente. La activación de estas obras requerirá registros simples incentivos  para afrontar los costos de gestión. 
  • Por la situación, deben garantizarse las condiciones de trabajo (siempre con las medidas de prevención para evitar el contagio) y asegurar un esquema de cuidados, suficiente para preservar la salud de quienes estaremos trabajando, tanto en los estudios como en las obras en construcción. Y propone incorporar el actual Protocolo Covid-19 CPAU/SCA/CPIC/CAI con un anexo para obras pequeñas y medianas.
  • Financiamiento de las obras 1: Crear cuentas fiduciarias en las que cada empresario/a que decida una inversión pueda depositar los montos impositivos que gravan su producción y se puedan destinar al exclusivo pago de salarios en sus obras: tasas, derechos, IIBB, Ganancias, ABL, Bienes personales, etc. 
  • Financiamiento de las obras 2: Establecer una articulación institucional con los bancos públicos o semi públicos más tradicionales (Hipotecario, Ciudad, Nación y Provincia) para evaluar en forma conjunta la generación de líneas de crédito exclusivo para refacciones o nuevos emprendimientos que no superen 2.500 m2. 
  • Financiamiento de las obras 3: Generar un fondo de ahorro doméstico para el desarrollo, con especial énfasis en la construcción, generando préstamos a inversores y desarrolladores, por el lado de la oferta, y créditos hipotecarios, por el lado del estímulo a la demanda. 

Esta es una síntesis de las medidas enviadas. 

Para leer la nota completa: https://static.cpau.org/.newsite/acciones/julio/cpnx-bi-pro.pdf

 


Entreplanosjulio 8, 2020
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6min1773

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Los títulos que siguen tratan sobre algunas rutinas, tareas y controles que puede tener que realizar la Dirección de Obra (DO) relacionadas con el cumplimiento de disposiciones administrativas y económicas de los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), durante los tramos finales de la obra. A efectos de proceder a la recepción provisoria de una obra se recomienda a la DO que arbitre los medios para que se cumpla el siguiente procedimiento:

  • Cuando el contratista considere que los trabajos se encuentran terminados solicita a la DO la inspección conjunta de los trabajos realizados mediante una nota o nota de pedido.
  • La DO y el contratista inspeccionan los trabajos y proceden con las pruebas y ensayos pendientes requeridos por la documentación contractual. 
  • Cuando no se manifiesten fallas o solamente defectos menores subsanables durante el plazo de garantía, a exclusivo criterio de la DO, esta redacta el acta de recepción provisoria cuya fecha será la de la solicitud de recepción provisoria presentada por el contratista. No deben ser considerados defectos menores aquellos que puedan dificultar al comitente el uso del edificio para asignarlo al destino previsto o, en su caso, la prosecución normal de la obra por otros contratistas.
  • Si la obra presentase fallas importantes o un número considerable de fallas menores, la DO, a su exclusivo criterio, podrá considerarla como no terminada, postergando la recepción provisoria hasta que las fallas sean subsanadas. En este caso, la fecha de la recepción corresponderá al momento en que se hayan subsanado las fallas.
  • La DO debe controlar el cumplimiento de obligaciones que los pliegos de condiciones o de especificaciones técnicas pueden requerir a los contratistas, como por ejemplo:
  • Desmantelamiento y retiro de las construcciones temporarias de obrador.
  • Limpieza del terreno y limpieza final del edificio y de sus partes.
  • Colocación de placas, chapas o inscripciones con el nombre del arquitecto.
  • Entrega del llavero rotulado con la referencia adecuada.
  • Rotulado de tableros, colectores, etc., con las referencias respectivas.
  • Entrega de certificados de garantía proporcionados por proveedores de artefactos y equipos.
  • Entrega de manuales de operación y mantenimiento, cuando corresponda.
  • Suministro de instrucciones para la operación del edificio al personal o encargado.
  • El acta de recepción provisoria debe ser suscrita por el comitente, el contratista y la DO, por triplicado. Su fecha es importante porque define el cumplimiento o incumplimiento del plazo contractual y porque brinda origen al plazo de garantía que se extiende hasta la recepción definitiva de la obra. El acta debe incluir:
  • Lugar y fecha, identificación de los firmantes y la representación que ostentan.
  • Declaración de que la obra fue terminada dentro del plazo contractual o con atraso o anticipación.
  • Declaración de que a partir de la fecha se computará el plazo de garantía establecido en el contrato.
  • Registro de las fallas o defectos menores observados y el lapso para que sean subsanados.
  • Cuando corresponda, constancia de la ejecución de las pruebas y/o ensayos que de acuerdo con el contrato resultaron obligatorios, con los resultados respectivos.
  • Cuando corresponda, declaración de que el contratista procede a entregar la obra al comitente.

La recepción provisoria da lugar a la posesión del edificio por parte del comitente, quien a partir de ese momento, es responsable por su vigilancia y mantenimiento. A partir de ella caducan los seguros de obra y el comitente deberá contraer los que considere necesarios. 


Entreplanosmayo 11, 2020
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5min707

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Los títulos que siguen tratan algunas rutinas, tareas y controles que puede tener que realizar la Dirección de Obra relacionados con el cumplimiento de disposiciones administrativas y económicas de los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), en relación con el seguimiento y control de los precios contractuales.

Anticipos para la compra de materiales

Los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el CPIC, incluyen las siguientes definiciones:

  • “El régimen de anticipos para la compra de materiales está previsto para que el comitente abone anticipadamente al contratista un importe convenido a los efectos de fijar el precio de la provisión, la que quedará cubierta por una garantía a favor del comitente”.
  • “Los Ítem y rubros que sean objeto de anticipos para la compra de materiales, mantendrán en lo sucesivo su precio inamovible en la misma proporción con que hayan sido objeto de anticipos”.

La aplicación de este régimen persigue un doble objetivo:

  • Facilitar la gestión del contratista y reducir sus gastos financieros, circunstancia que se refleja generalmente en una mejora del precio de su oferta.
  • Permitir al comitente fijar anticipadamente el precio de una parte significativa del rubro afectado.

La decisión de adoptar este régimen es de exclusiva competencia del comitente. En cada caso, conviene evaluar las ventajas y desventajas en función de la naturaleza de los materiales o equipos afectados, el monto de la operación, la solvencia moral y económica del contratista y las garantías que puede ofrecer. Decidida la realización del anticipo, corresponde establecer el lugar donde acopiar los materiales o equipos: En la obra siempre que sea posible, en taller cuando los materiales deban ser procesados previo a su envío a obra o en depósitos del contratista o del proveedor, cuando no sean posibles las alternativas anteriores. El acuerdo de un régimen de anticipos para la compra de materiales puede ser posterior a la firma del contrato, en cuyo caso, se recomienda al DO que redacte disposiciones para implementarlo.

Anticipos financieros

Implican las sumas de dinero que el comitente adelanta al Contratista para su mejor desenvolvimiento en la provisión de materiales y mano de obra para la ejecución de los trabajos a su cargo. Los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el CPAU disponen al respecto:

  • Que los anticipos son de aplicación cuando así ha sido establecido en la contrata.
  • Que es necesario que sean amparados por garantías.
  • Que no estén afectados por deducciones para el fondo de reparo.

El acuerdo de un régimen de anticipos financieros puede ser posterior a la firma del contrato, en cuyo caso, se recomienda al DO que redacte disposiciones para implementarlo.

Liquidación de los trabajos

La valoración de los trabajos realizados a los efectos de su pago por el comitente resulta de una secuencia de tareas que conforman una tarea a la cual la DO debe prestar mucha atención, dado que en caso de incurrir en errores puede afectar los intereses del comitente o de los contratistas. El procedimiento se inicia con la organización de las planillas a utilizar por cada contratista para efectuar sus liquidaciones, continúa con la medición de los trabajos realizados, la revisión de las liquidaciones que presentan los contratistas en base a las mediciones efectuadas y la emisión de los certificados por la DO para su pago por parte del comitente.


Entreplanosmarzo 18, 2020
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5min781

La relación entre comitente y profesional para desarrollar un proyecto transita cuatro etapas:

  1. Evaluaciones preliminares: Se logra un programa de necesidades mediante conversaciones y encuestas, se determina el terreno disponible y el presupuesto del comitente, se hacen relevamientos del terreno, entorno y medianeras, se realizan estudios de mercado, de suelo, de impacto ambiental, de la normativa local y de los servicios disponibles, y se conversa con los vecinos por particularidades como las inundaciones. Se debe determinar la prefactibilidad del proyecto. El proyectista informa sus honorarios y tiempos.
  2. Croquis preliminares: Se trata de esquemas, diagramas y croquis de planta, corte, vista y perspectiva que representan las ideas propuestas del profesional para cumplir con el programa de necesidades, así como una memoria descriptiva que redacte esas ideas y los criterios de adopción de materiales, sistemas constructivos, estructura e instalaciones. Esbozan el partido propuesto, su volumetría y emplazamiento en el terreno y exhiben un esquema funcional, superficies y costos, siempre en términos preliminares. A veces se presenta más de una alternativa.
  3. Anteproyecto: Consta de plantas, cortes y vistas conforme a reglamentación municipal y que brindan una idea general de la obra propuesta, exhibiendo claramente diseño, características formales, espaciales y funcionales, elementos principales de estructura, instalaciones, materiales y equipamiento, y descripción de carpinterías y terminaciones más relevantes, en sintonía con una memoria descriptiva que explique la obra y los criterios de adopción de decisiones, un cómputo de superficies, un presupuesto estimativo (por costos unitarios de referencia) y una estimación de plazos de ejecución de las etapas.
  4. Proyecto: Es el conjunto de elementos gráficos y escritos que describen con precisión las características físicas y técnicas de la obra y permiten adjudicarla y ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Contiene: Planos generales (inserción, plantas, cortes, vistas), planos de replanteo y planos de detalle (de locales y constructivos), todos a escalas convenientes, acotados, rotulados y señalados con los símbolos convencionales para indicar con claridad ubicación, medidas, detalles y especificaciones constitutivas y materiales; planillas de locales (terminaciones); planillas de artefactos; planos de instalaciones y de estructura con sus planillas correspondientes; especificaciones técnicas escritas que detallan, amplían y complementan la documentación gráfica, con sus respectivos pliegos que especifican concisamente materiales y productos, procedimientos y/o resultados; un presupuesto de la obra desagregado por rubros, opcionalmente recurriendo al cómputo métrico y al listado de materiales; pliego de condiciones (técnicas, económicas, legales y administrativas); llamado a licitación con plazos; modelo de contrata; y estudio de propuestas. Si se va a contratar por rubros separados, también se deben realizar documentaciones separadas para cada rubro o gremio con referencias precisas a los trabajos de los otros, y designar a una constructora como contratista principal.

La propiedad intelectual del proyecto pertenece siempre a su autor; el comitente, al contratar el proyecto, compra el derecho de utilizarlo, haciéndolo por una única vez (salvo pacto expreso) y en el terreno señalado. Todas las etapas se transitan en un constante diálogo y consenso entre ambas partes y resultan ser onerosas.

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)



Auspician Entreplanos




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