Entreplanosjulio 8, 2020
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6min135

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

Los títulos que siguen tratan sobre algunas rutinas, tareas y controles que puede tener que realizar la Dirección de Obra (DO) relacionadas con el cumplimiento de disposiciones administrativas y económicas de los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), durante los tramos finales de la obra. A efectos de proceder a la recepción provisoria de una obra se recomienda a la DO que arbitre los medios para que se cumpla el siguiente procedimiento:

  • Cuando el contratista considere que los trabajos se encuentran terminados solicita a la DO la inspección conjunta de los trabajos realizados mediante una nota o nota de pedido.
  • La DO y el contratista inspeccionan los trabajos y proceden con las pruebas y ensayos pendientes requeridos por la documentación contractual. 
  • Cuando no se manifiesten fallas o solamente defectos menores subsanables durante el plazo de garantía, a exclusivo criterio de la DO, esta redacta el acta de recepción provisoria cuya fecha será la de la solicitud de recepción provisoria presentada por el contratista. No deben ser considerados defectos menores aquellos que puedan dificultar al comitente el uso del edificio para asignarlo al destino previsto o, en su caso, la prosecución normal de la obra por otros contratistas.
  • Si la obra presentase fallas importantes o un número considerable de fallas menores, la DO, a su exclusivo criterio, podrá considerarla como no terminada, postergando la recepción provisoria hasta que las fallas sean subsanadas. En este caso, la fecha de la recepción corresponderá al momento en que se hayan subsanado las fallas.
  • La DO debe controlar el cumplimiento de obligaciones que los pliegos de condiciones o de especificaciones técnicas pueden requerir a los contratistas, como por ejemplo:
  • Desmantelamiento y retiro de las construcciones temporarias de obrador.
  • Limpieza del terreno y limpieza final del edificio y de sus partes.
  • Colocación de placas, chapas o inscripciones con el nombre del arquitecto.
  • Entrega del llavero rotulado con la referencia adecuada.
  • Rotulado de tableros, colectores, etc., con las referencias respectivas.
  • Entrega de certificados de garantía proporcionados por proveedores de artefactos y equipos.
  • Entrega de manuales de operación y mantenimiento, cuando corresponda.
  • Suministro de instrucciones para la operación del edificio al personal o encargado.
  • El acta de recepción provisoria debe ser suscrita por el comitente, el contratista y la DO, por triplicado. Su fecha es importante porque define el cumplimiento o incumplimiento del plazo contractual y porque brinda origen al plazo de garantía que se extiende hasta la recepción definitiva de la obra. El acta debe incluir:
  • Lugar y fecha, identificación de los firmantes y la representación que ostentan.
  • Declaración de que la obra fue terminada dentro del plazo contractual o con atraso o anticipación.
  • Declaración de que a partir de la fecha se computará el plazo de garantía establecido en el contrato.
  • Registro de las fallas o defectos menores observados y el lapso para que sean subsanados.
  • Cuando corresponda, constancia de la ejecución de las pruebas y/o ensayos que de acuerdo con el contrato resultaron obligatorios, con los resultados respectivos.
  • Cuando corresponda, declaración de que el contratista procede a entregar la obra al comitente.

La recepción provisoria da lugar a la posesión del edificio por parte del comitente, quien a partir de ese momento, es responsable por su vigilancia y mantenimiento. A partir de ella caducan los seguros de obra y el comitente deberá contraer los que considere necesarios. 


Entreplanosmarzo 18, 2020
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La relación entre comitente y profesional para desarrollar un proyecto transita cuatro etapas:

  1. Evaluaciones preliminares: Se logra un programa de necesidades mediante conversaciones y encuestas, se determina el terreno disponible y el presupuesto del comitente, se hacen relevamientos del terreno, entorno y medianeras, se realizan estudios de mercado, de suelo, de impacto ambiental, de la normativa local y de los servicios disponibles, y se conversa con los vecinos por particularidades como las inundaciones. Se debe determinar la prefactibilidad del proyecto. El proyectista informa sus honorarios y tiempos.
  2. Croquis preliminares: Se trata de esquemas, diagramas y croquis de planta, corte, vista y perspectiva que representan las ideas propuestas del profesional para cumplir con el programa de necesidades, así como una memoria descriptiva que redacte esas ideas y los criterios de adopción de materiales, sistemas constructivos, estructura e instalaciones. Esbozan el partido propuesto, su volumetría y emplazamiento en el terreno y exhiben un esquema funcional, superficies y costos, siempre en términos preliminares. A veces se presenta más de una alternativa.
  3. Anteproyecto: Consta de plantas, cortes y vistas conforme a reglamentación municipal y que brindan una idea general de la obra propuesta, exhibiendo claramente diseño, características formales, espaciales y funcionales, elementos principales de estructura, instalaciones, materiales y equipamiento, y descripción de carpinterías y terminaciones más relevantes, en sintonía con una memoria descriptiva que explique la obra y los criterios de adopción de decisiones, un cómputo de superficies, un presupuesto estimativo (por costos unitarios de referencia) y una estimación de plazos de ejecución de las etapas.
  4. Proyecto: Es el conjunto de elementos gráficos y escritos que describen con precisión las características físicas y técnicas de la obra y permiten adjudicarla y ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Contiene: Planos generales (inserción, plantas, cortes, vistas), planos de replanteo y planos de detalle (de locales y constructivos), todos a escalas convenientes, acotados, rotulados y señalados con los símbolos convencionales para indicar con claridad ubicación, medidas, detalles y especificaciones constitutivas y materiales; planillas de locales (terminaciones); planillas de artefactos; planos de instalaciones y de estructura con sus planillas correspondientes; especificaciones técnicas escritas que detallan, amplían y complementan la documentación gráfica, con sus respectivos pliegos que especifican concisamente materiales y productos, procedimientos y/o resultados; un presupuesto de la obra desagregado por rubros, opcionalmente recurriendo al cómputo métrico y al listado de materiales; pliego de condiciones (técnicas, económicas, legales y administrativas); llamado a licitación con plazos; modelo de contrata; y estudio de propuestas. Si se va a contratar por rubros separados, también se deben realizar documentaciones separadas para cada rubro o gremio con referencias precisas a los trabajos de los otros, y designar a una constructora como contratista principal.

La propiedad intelectual del proyecto pertenece siempre a su autor; el comitente, al contratar el proyecto, compra el derecho de utilizarlo, haciéndolo por una única vez (salvo pacto expreso) y en el terreno señalado. Todas las etapas se transitan en un constante diálogo y consenso entre ambas partes y resultan ser onerosas.

Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)


Entreplanosfebrero 10, 2020
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5min210

El análisis de las características y particularidades de los espacios y de las superficies que los generan es un buen punto de partida para cualquier intento de racionalizar los costos de un proyecto. Las consideraciones que siguen son aplicables a distintos tipos de proyecto.

La introducción de ajustes a un proyecto mediante la disminución de sus dimensiones en planta, genera una economía proporcionalmente inferior al porcentual de superficie disminuida. Esto sucede porque los distintos rubros que integran una obra participan de diversa forma en el ajuste, por ejemplo:

  • Algunos varían en la misma proporción que la de la superficie afectada, por ejemplo: Contrapisos, carpetas, solados o cielorrasos.
  • Otros varían en menor proporción que la de la superficie afectada, entre ellos: Estructuras, mampostería, revoques, revestimientos, yesería o pintura.
  • Otros pueden variar en porcentajes mínimos, como las instalaciones, o no variar, como los cerramientos, en ambos casos, si no sufren modificaciones de diseño.

A título de muestra y aplicando estos principios a una vivienda unifamiliar se puede comprobar que a una hipotética reducción de superficie del 20% corresponderían solo reducciones de costos de entre el 7,5% y el 8%. Por ello, la disminución de superficies en planta, a veces usada como variable de ajuste para la reducción de costos, solo consigue bajar la calidad del proyecto, sin reducirlos en la proporción esperada. Los espacios, según sus funciones, pueden clasificarse en dos grupos: Los utilitarios, destinados al desarrollo de funciones específicas y los destinados para acceder, desalojar y comunicar los anteriores. Los primeros suelen ser más compactos mientras que las circulaciones presentan, generalmente, una relación área/perímetro desfavorable al tener uno de sus lados mucho más desarrollado respecto del otro. Por lo tanto, la racionalización de las circulaciones encuentra una justificación adicional en su importante gravitación en los costos.

Bajo ciertas hipótesis, los costos de los elementos que conforman espacios en una vivienda colectiva representan entre el 65% y el 70% del costo total de los espacios restantes. Tan alto porcentaje justifica el análisis que figura en los puntos que siguen, referido a la función y posición de dichos elementos y a su condición de interiores o exteriores dentro del edificio.

  • La condición de las superficies horizontales que producen separaciones internas no ofrece demasiadas alternativas y su incidencia en los costos no gravita tanto como se podría suponer. En términos generales, alrededor del 65% del costo de los planos horizontales corresponde a la estructura resistente, que en general no admite demasiadas variantes.
  • Las superficies horizontales de terminaciones, pisos y cielorrasos, ofrecen gran variedad de alternativas de calidades y costos, con una incidencia que puede ser significativa dentro del costo de la obra. Por ello, conviene evaluar variantes para estas terminaciones y sus respectivas estimaciones de costos, con el objeto de facilitar una acertada elección en relación con el costo total de la obra. Reducidas consecuencias económicas tienen, en cambio, las decisiones referidas a las superficies de nivelación: Contrapisos y carpetas.
  • Las superficies y elementos verticales que separan espacios tienen importante incidencia dentro del monto total de la obra. Sus costos dependen, entre otras variables, de la cantidad, y desarrollo de los mismos, especialmente de su altura y de las técnicas y materiales adoptados para su construcción. Los costos de los elementos estructurales, pilares, columnas y tabiques, aumentan en forma creciente con la altura de los locales y de forma acelerada con la altura del edificio. Por estas razones cobra importancia la acertada elección del tipo estructural en función de las alturas proyectadas.

 Fuente: Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA)

Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)

 



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