Alejandraabril 30, 2021
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Las primeras estimaciones efectuadas durante las conversaciones preliminares suelen alcanzar un primer ajuste a la finalización de los croquis preliminares. El ajuste de ambas estimaciones depende de la mayor o menor experiencia y disponibilidad de datos con que cuenta el profesional y de su correcta aplicación.

 

La estimación de precios por unidad de superficie de tipologías arquitectónicas similares, es el método tal vez más adecuado y difundido, el cual se basa en aplicar precios estimados por metro cuadrado a las superficies tratadas en dichas instancias. Las mismas suelen variar sensiblemente al cabo de los croquis preliminares. Una observación válida para la aplicación de los citados métodos es que el parámetro a elegir debe corresponder con el de un edificio de características lo más parecidas posibles a las del evaluado. Desde esas primeras estimaciones, y también en las sucesivas, conviene advertir al comitente los conceptos o ítems no incluidos, como por ejemplo: Honorarios del arquitecto, ensayo de suelos, planialtimetría del terreno, derechos, equipamientos y decoraciones, parquizaciones y similares, salvo que estos últimos ítems adquieran un rol protagónico o respondan a requerimientos expresos del encargo.

 

Presupuesto global estimativo

 

El presupuesto global estimativo conforma uno de los requerimientos exigidos como parte integrante del anteproyecto, y usualmente, resulta de la aplicación de precios unitarios de referencia sobre los distintos tipos de superficies computadas. A efectos de adoptar precios unitarios, el profesional puede recurrir a publicaciones que contienen precios unitarios para determinados tipos de construcciones y/o a su propia experiencia, especialmente si cuenta con información como la recomendada de registrar en una “Planilla de resumen de costos de obra e incidencia de rubros”. Suele ser necesario ajustar dichos costos unitarios previos a su adopción, por alguna de las siguientes causas:

 

  • Por diferencia entre la envergadura de la obra en estudio y la de referencia; para obras de similares tipologías y terminaciones, los precios unitarios tienden a aumentar con la disminución de la superficie cubierta de una obra y a reducirse con el incremento de la misma.
  • Por el corrimiento de los precios entre el momento de la estimación y aquel proveniente del precio unitario a utilizar.

 

Presupuesto desagregado por rubros

 

El grado de avance alcanzado en la etapa de documentación permite realizar una nueva y más ajustada estimación del monto de la obra, puesto que el proyecto comprende “el presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas”. El presupuesto que acompaña esta etapa es conveniente sea desagregado en los rubros integrantes de la obra. Entre los diversos procedimientos a seguir se recomienda uno, tal vez ecléctico pero capaz de aunar rapidez y practicidad de ejecución, permitiendo un mejor ajuste respecto de las etapas anteriores. El procedimiento se basa en aplicar, a cada uno de los rubros comprendidos en la obra, el recurso más práctico en función de la facilidad para contar con cómputos en algunos rubros o recurriendo a las unidades que caracterizan a otros rubros y suelen ser utilizadas por los contratistas para estimar costos globales con bastante aproximación. En ambos casos, los precios unitarios se pueden obtener de publicaciones especializadas o de listas de precios, como por ejemplo:

 

  • Precio por m3 en excavaciones.
  • Precio por m2 de superficie cubierta o m3 del volumen en estructuras de hormigón.
  • Precio por m2 en techos, cubiertas, cielorrasos, pisos, revestimientos, vidrios.
  • Precio por “tonelada de aluminio o de hierro, procesados” en carpinterías metálicas.
  • Precio “por boca” en instalaciones eléctricas o precio “por pico” en instalaciones de gas.
  • Precio por Kcal en instalaciones de calefacción.
  • Precio por tonelada de refrigeración en instalaciones de aire acondicionado.
  • Precio “por parada” en ascensores estándar.
  • Precio por cantidad en aberturas estándar, artefactos sanitarios, de gas y de iluminación.

 

En cambio, no resulta sencillo presupuestar rubros como albañilería o pintura sin recurrir a los laboriosos cómputos de los subrubros que los componen y aplicarles los precios unitarios disponibles. Aún en estos casos es posible recurrir a estadísticas o informes de empresas que pueden apreciar precios unitarios por m2 de la superficie total a construir. Tampoco es fácil apreciar ciertos ítems de difícil valoración, como ayuda de gremios, obrador, vigilancia, seguros y similares. Es usual que esos ítems sean cotizados individualmente y en forma global, no resultando fácil establecer relaciones porcentuales con el monto de la obra. En estos casos, es preferible buscar información asimilable de obras realizadas, de características y/o envergadura similar.

 

Estimaciones y presupuestos

 

El monto a invertir conforma una de las restricciones más importantes para el proyecto y la construcción de una obra, y no puede ser un resultado aleatorio descubierto en el momento de adjudicación de la misma. El desarrollo de un proyecto será acompañado por sucesivas estimaciones y ajustes de costos, porque ellos pueden condicionar su partido, morfología o especificaciones, y porque cuanto mayor sea la exactitud de tales estimaciones, el comitente estará en mejor posición para tomar decisiones en el momento oportuno. Estimaciones y presupuestos deben constituir una rutina que no será descuidada por el profesional dadas las consecuencias que puede originarle a su comitente y la afectación de sus propias responsabilidades. El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso, dada una primera aproximación en las iniciales instancias, estimaciones y presupuestos más ajustados a medida que avanza el proceso del proyecto, determinación del costo de la obra a la firma del contrato de construcción y conocimiento de su monto definitivo a la finalización de la obra. Dado el grado de aproximación demandado en las etapas preliminares, la estimación de costos puede y debe ser efectuada rápidamente. La estimación en etapas posteriores, caracterizadas por graduales y mayores definiciones del proyecto, se logrará mediante procedimientos de los cuales se pueden suponer resultados más confiables.

 

Forma de Pago

 

Los gastos financieros a afrontar por parte de contratistas y empresas motivan que las formas de pago, junto a los plazos para hacer efectivos estos últimos, conformen factores a los cuales los contratistas asignan significativa relevancia en el momento de formular los precios de sus ofertas. La fijación de formas y plazos de pago razonables, y su conocimiento previo por parte de los oferentes, facilitan la presentación de propuestas razonables. Por otra parte, el cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas por el propietario es una condición casi excluyente para otorgar continuidad a la construcción de la obra y permitir su terminación en condiciones normales. Por oposición a lo expresado, formas y plazos de pago arbitrarios motivan el desinterés de muchos oferentes y generan sobreprecios en las ofertas de otros.

 

Fuente: MEPA, Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.


Entreplanosnoviembre 4, 2019
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Previo a la ejecución de un proyecto suelen ser necesarios estudios y tareas para completar la información que el arquitecto (en su rol de Director de Obra) o su Comitente, pueden necesitar para iniciar o proseguir con el proyecto, los cuales usualmente, no están comprendidos en los servicios de proyecto y dirección por resultar independientes de ellos y cuyos honorarios deben sumarse a los del encargo original. Algunos pueden ser realizados por el arquitecto, previa autorización y acuerdo de los honorarios con el comitente; otros requieren la participación de distintos profesionales, entre ellos: Amojonamiento del terreno, tarea que requiere la participación de un Agrimensor; estudios de suelos, tarea que requiere la participación de un Ingeniero especializado; estudios de impacto ambiental, los cuales pueden ser desarrollados por arquitectos u otros profesionales. Ciertos análisis pueden ser imprescindibles desde un primer momento, pues de su resultado dependerá la decisión de proseguir o cancelar el proyecto. Otros pueden llevarse a cabo más adelante. Se recomienda informar dichas cuestiones al comitente desde un primer momento sin diferirlas para una posterior ocasión, lo que luego podría originar desacuerdos o conflictos.

Por su parte, los estudios y tareas para evaluar la factibilidad del proyecto tienen por objeto producir y evaluar información necesaria para el proyecto y facilitar al arquitecto -y a su cliente- la toma de decisiones para proceder con el mismo. Estos análisis y tareas suman, entre otros: Estudios para la redacción de un programa de necesidades; estudios de antecedentes históricos y/o constructivos; estudios de mercado, inmobiliarios, técnico-legales, económico-financieros; estudios de impacto ambiental, estudios de pasivo ambiental y estudios del costo de uso y operación del edificio terminado. Los estudios y tareas en relación con el sitio buscan producir y evaluar información para comprobar que las condiciones del terreno o lugar de ejecución de los trabajos sean las apropiadas para satisfacer los requerimientos del programa de necesidades y las normas jurisdiccionales. Estos estudios conforman: Tareas para la selección de terrenos o de construcciones existentes; amojonamiento del lote; planialtimetría del terreno; medición de construcciones existentes en el predio, ejecución de planos; estudio de suelos; inspección de estructuras e instalaciones existentes, recalculo de las mismas y estudios y tareas en relación con muros divisorios, liquidación de medianerías.

Finalmente y en relación con el Estudio Ambiental, creo pertinente reproducir el siguiente texto, el cual constituye una colaboración de la Ing. Civil, Ing. en Higiene y Seguridad Industrial, Master Trainer en PNL y Master en Ambiente Humano, Mónica Vardé: “Siendo el Impacto Ambiental cualquier cambio neto, positivo o negativo, provocado sobre el ambiente, como consecuencia directa o indirecta de acciones que pueden producir alteraciones susceptibles de afectar la salud y la calidad de vida, la capacidad productiva de los recursos naturales y los procesos ecológicos esenciales, es tarea de incumbencia del arquitecto la incorporación, en la etapa de diseño, de la dimensión ambiental. Ello permite hacer previsibles las consecuencias ecológicas y sociales de cualquier proyecto de carácter público o privado, así como determinar la viabilidad y/o conveniencia de su realización en base al análisis de la relación costo/beneficio, devengadas en función de las medidas de mitigación aplicables. El objetivo que debe perseguir el profesional arquitecto, en cumplimiento de sus funciones e incumbencias dentro de la tarea ambiental, radica en contar con la posibilidad de elegir las alternativas más favorables para, de esa manera, compatibilizar el desarrollo con la calidad de vida, en vista al alcance de un crecimiento sustentable, entendiéndose por tal al desarrollo capaz de satisfacer las necesidades de la generación presente, sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras”.

Fuente: MEPA, Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (CPAU).

Por el Arq. Gustavo Di Costa

Editor de Revista ENTREPLANOS

 



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