Los propietarios de toda edificación, los copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y condominio, así como los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, están obligados a conservar y mantener el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones en óptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado de acuerdo lo que fijen los Reglamentos Técnicos.
Los requisitos de acreditación, de conservación, de periodicidad de las inspecciones, eximiciones, profesionales conservadores e inspecciones, se deben regir de acuerdo a lo enunciado en la reglamentación que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalización y control. La obligación de conservación y mantenimiento es extensiva a todo edificio librado al uso. Una vez finalizada la obra, los profesionales intervinientes deben garantizar el perfecto estado de uso, así como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de alcanzar su optimización y garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad.
Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso
Una vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto, o bien sobre sus diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable debe registrar ante la Autoridad de Aplicación la documentación completa de las características técnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformarán el manual de mantenimiento del edificio.
Conservación de Fachadas
Debe realizarse el mantenimiento de los siguientes elementos, no siendo taxativo el siguiente listado:
- Balcones, terrazas y azoteas.
- Barandas, balaustres y barandales.
- Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo.
- Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos.
- Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
- Carteles, letreros y maceteros.
- Todo tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción.
- Cerramientos con armazones, vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
- Conductos e instalaciones.
- Soporte de antenas y antenas.
Conservación de las Instalaciones Eléctricas
Las instalaciones eléctricas serán conservadas en buen estado, para preservar la seguridad de las personas. Todas las anormalidades potenciales o efectivamente detectadas de la instalación, ya sea en los materiales eléctricos y/o en sus accesorios, deben ser corregidas mediante su reemplazo o reparación, bajo responsabilidad y supervisión de profesionales matriculados.
Conservación de Instalaciones Termomecánicas
Las instalaciones termomecánicas serán conservadas en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética, llevando a cabo una verificación periódica de acuerdo a lo establecido en los reglamentos técnicos.
Conservación de los Medios Mecánicos de Elevación
Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención por parte de un conservador, quien debe estar inscripto en el Registro correspondiente a efectos de su conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de mantener en perfecto estado de conservación, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.
Conservación de las Instalaciones Térmicas
Todo edificio que cuente con artefactos térmicos debe inscribirse en el registro que corresponda, a efectos de su certificación, conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de presentar, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.
Conservación de las Instalaciones contra Incendio
Todo edificio que cuente con instalaciones fijas contra incendio debe inscribirse en el registro correspondiente a efectos de su mantenimiento.
Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro
Se considera a un edificio o estructura en peligro de ruina, si sus muros o partes resistentes están comprendidos en los siguientes casos:
- Caso de muros: Cuando un muro se encuentra vencido, alcanzando su desplome al tercio de su espesor, o cuando presenta grietas de dislocamiento, aplastamiento o escurrimiento, el organismo competente debe ordenar su demolición, previo apuntalamiento, si correspondiera. Cuando un muro tenga sus cimientos al descubierto o con profundidad debilitada e insuficiente, el organismo competente debe ordenar el recalce hasta alcanzar la profundidad correcta de acuerdo con los requisitos mínimos establecidos por las normativas vigentes.
- Caso de estructuras: Cuando los elementos resistentes de una estructura presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento, o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, el organismo competente ordenará su demolición o refuerzo previo apuntalamiento, según lo evaluado como más conveniente.
Edificios o Estructuras Afectados por otro en Ruinas u otros Peligros
Cuando por causa de derrumbe o ruina de un edificio o estructura se produzcan resentimientos en los inmuebles linderos, el organismo competente practicará los apuntalamientos necesarios como medida preventiva.
Instalaciones en mal estado
Se considera una instalación en mal estado cuando, siendo librada al uso o en funcionamiento, se encuentra en condiciones de peligrosidad latente, sea respecto de la seguridad en general como de la higiene. En estos casos, el organismo competente debe efectuar las intimaciones y aplicará las sanciones conforme a la normativa vigente.
