Informe Especial | Revista Entreplanos

Alejandraagosto 20, 2021

La actividad del arquitecto como “Proyectista y Director de obra” afecta no solo a los intereses de su comitente, sino también, a la seguridad, la calidad de vida y los bienes de los futuros usuarios del edificio, de los vecinos linderos y de la comunidad en general.

Son varios los organismos que de una u otra forma reglamentan el ejercicio profesional requiriendo el cumplimiento de normas y procedimientos, ejerciendo controles sobre la actividad del arquitecto, la construcción de la obra y el edificio. El arquitecto se encontrará matriculado en el Consejo o Colegio Profesional con jurisdicción sobre la obra. La matriculación en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo es obligatoria para ejercer la profesión en el ámbito del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en la Jurisdicción Nacional, ante autoridades y tribunales nacionales. Vale recordar que los Consejos o Colegios provinciales son los encargados de fiscalizar el ejercicio profesional en sus respectivas jurisdicciones. Diversas municipalidades requieren la inscripción del arquitecto previo a todo otro trámite, y como Director de obra, debe firmar los planos y demás documentaciones requeridas. El arquitecto debe cumplir y/o hacer cumplir las formalidades requeridas por otros organismos oficiales o empresas, según la jurisdicción y la naturaleza de la obra. En la CABA, puede ser necesaria la presentación de planos y el trámite para su aprobación ante ciertas empresas prestatarias de servicios públicos. En estos casos, resulta conveniente que los pliegos de condiciones de los contratos de construcción prevean la obligación del contratista de confeccionar los planos y documentaciones necesarios, así como la de llevar a cabo las gestiones para su aprobación o registro. Los siguientes aspectos se refieren a algunas rutinas y tareas que usualmente debe realizar la Dirección de obra a los efectos de cumplir la normativa oficial vigente y las disposiciones de los pliegos de condiciones de los contratos de construcción, antes del comienzo de la construcción propiamente dicho. En esa etapa se recomienda al Director de obra proceder a:

Constatar el estado de los planos y trámites de las diversas presentaciones que pueden ser necesarias según el tipo de obra: De arquitectura, estructura, instalaciones de incendio, sanitarias, eléctricas, electromecánicas, termomecánicas o ascensores y su ajuste con la documentación de proyecto.
Verificar que los firmantes de la documentación necesaria para el inicio de las obras sean los profesionales quienes asumirán realmente tales roles, y en caso negativo, gestionar que se implementen los cambios correspondientes previo al inicio de las obras.
La obra no puede ser iniciada sin contar con la documentación en regla, incluyendo el permiso de obra.
Cabe aclarar que las tareas de elaboración de planos reglamentarios y gestión de su aprobación no están comprendidas en un encargo de dirección de obra.

En toda obra es obligatoria la participación de un profesional habilitado responsable en Higiene y Seguridad (HS). Según la Resolución 498/2006 del Ministerio de Educación, Ciencia y Tecnología, el arquitecto tiene incumbencia para ejercer ese rol. La normativa vigente impide que el Director de obra ejerza el rol en la misma obra que dirige. En los pliegos de condiciones para obras a construir por un Contratista único o por un Contratista principal y en obras por contratos separados, se obliga al constructor a proveer los servicios y prestaciones de seguridad e higiene, incluyendo la actuación del Profesional en HS. En ellos se dispone que el contratista sea responsable del cumplimiento del Plan de seguridad e higiene aprobado por la autoridad de aplicación, lo cual implica la implementación de programas, procedimientos, rutinas, medidas, dispositivos y elementos para proteger a las personas, y a los bienes, en la obra y su área de influencia. En ocasiones, dadas las características de las obras o los requerimientos del comitente, las mismas se licitan incluyendo el proyecto de HS ejecutado por un profesional habilitado, quien en estos casos, trabaja en forma coordinada con el proyecto de arquitectura y corresponde sea contratado por el comitente.

Es recomendable que el comitente disponga que el mismo profesional efectúe el control del cumplimiento por parte del Contratista encargado, de la ejecución de la obra. En todos los casos, se recomienda al DO, que, si observa fallas en los dispositivos o precauciones de seguridad o si los considera insuficientes, informe inmediatamente al Profesional en HS y al contratista responsable, señalando la falla detectada, la disposición que contraviene y la orden para subsanarla, evitando destacar la forma de corregirla, para no adquirir una responsabilidad que no le compete.

Honorarios y derecho de uso de anteproyecto

Con respecto a los honorarios y el derecho de uso de las documentaciones preparadas por el arquitecto, el Manual de Ejercicio Profesional del Arquitecto (MEPA), redactado por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), aclara:

Adicional por uso de anteproyecto o planos generales

Se efectúan las siguientes aclaraciones al art. 51 inciso 4) del Arancel:

El comitente no está obligado a abonar el adicional dispuesto cuando no acepta ni utiliza, total ni parcialmente, el objeto de la encomienda.
Cuando el profesional acepta ceder “el uso” del anteproyecto o planos generales y el comitente le abona el adicional previsto, este adquiere la posibilidad del uso, inmediato o futuro.

Derecho de uso y venta del terreno

En el caso donde los planos de anteproyecto, planos generales o planos municipales preparados por el arquitecto y aprobados por su comitente, fueren entregados por éste a un comprador del terreno, el comitente debe abonar el adicional previsto en el art 51 inc. 4) del Arancel, ya que, o bien dichos planos tuvieron un uso que valorizó el terreno, o bien, el comprador del mismo puede hacer uso de ellos para su propio beneficio.

Uso de la documentación del proyecto

En el caso de haber pagado un comitente los honorarios por proyecto, éste queda en la propiedad del mismo, de forma tal que puede proceder a su uso sin que por ello deba aplicar el art. 51 inc. 4) del Arancel, que permanece reservado únicamente para las situaciones en las cuales se ha pagado anteproyecto o planos generales. Cabe señalar que el citado pago del proyecto permite al comitente ejecutar la obra una sola vez. El comitente adquiere el derecho de uso del proyecto, pero no la propiedad intelectual, la cual siempre pertenecerá a su autor.

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Alejandrajulio 1, 2021

Los profesionales deben permanecer inscriptos en el Registro de Profesionales del GCBA. En el mismo se constarán los datos identificatorios, las sanciones, inhibiciones o incompatibilidades para ejercer cualquiera de las funciones establecidas en el Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires. Los profesionales deben firmar todos los documentos en los cuales se describen las actividades proyectadas o ejecutadas en las etapas de la obra donde intervengan. Son responsables por la veracidad de los datos volcados en aquellos documentos, que revisten el carácter de Declaración Jurada.

Constructor o Contratista

Se considera Constructor a aquella persona, humana o jurídica que efectúe tareas comprendidas en una obra en sus distintas especialidades, tales como: Excavación, demolición, construcción propiamente dicha, ejecución de instalaciones sanitarias, eléctricas, electromecánicas, térmicas, inflamables, elevadores, de prevención y extinción de incendios, así como toda actividad que en el futuro pueda integrarse a las enumeradas o sean reglamentadas por la Autoridad de Aplicación. Son obligaciones del constructor, entre otras:

Inscribirse en el Registro de Constructores o Contratistas, conforme el modo y la forma en que sea reglamentado por la Autoridad de Aplicación.
Contratar Profesionales habilitados que actuarán como Representantes Técnicos.
Suscribir la documentación y el Proyecto de los cuales resulte manifiesta su intervención.

Registro de Constructores o Contratistas del GCBA

Para el Registro de Constructores y Contratistas dentro del ámbito de la Subsecretaría de Registro, Interpretación y Catastro del GCBA, las personas humanas o jurídicas que participen en cualquiera de las etapas de obra deben inscribirse en este Registro, conforme la modalidad y requisitos establecidos por la Autoridad de Aplicación en los Reglamentos Técnicos. Son entidades de control de calidad de la edificación aquella capacitada para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:

Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo.
Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la correspondiente acreditación oficial otorgada por el Sistema Nacional de Normas, Calidad y Certificación o Autoridad local.

La Autoridad de Aplicación se encuentra facultada para exigir la intervención de más de un profesional en el proceso de una obra, en los casos de:

Permisos de Obra Mayor, cuando existan distintos proyectos de los profesionales intervinientes. En la etapa de ejecución, cuando se requiera organizar la logística y coordinación de las distintas actividades llevadas a cabo y las mismas requieran coordinación e integración.

Toda Empresa que intervenga en el proyecto o ejecución de una obra puede autorizar a otro Profesional o Empresa registrados en una categoría igual o superior para reemplazarla transitoriamente en las actividades por ella desempeñadas, previa conformidad expresa y fehaciente del propietario. Un profesional o una empresa pueden delegar en terceras personas la realización de las diligencias y gestiones relativas al trámite administrativo de cada una de sus obras, siempre que no exista disposición en contrario. Debe informarse a la Autoridad de Aplicación sobre la autorización o delegación conferida. Su vigencia y validez se extenderá hasta la presentación de la Declaración Jurada de Finalización de las obras de Edificación o de las obras de Edificación no concluidas.

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Alejandrajunio 17, 2021

La regla o principio de “Buena Fe” impone a las partes el deber de comportarse correcta y lealmente en las relaciones mutuas, desde el inicio de las tratativas preliminares de un proyecto hasta momentos incluso ulteriores a la finalización de la relación comercial.

Como consecuencia, las partes deben obrar en forma íntegra, en cada una de las etapas contractuales, con la finalidad de resguardar la buena fe, transparencia y los aspectos éticos. De esta forma, en función de lo antes mencionado, serán exigibles las siguientes conductas:

Realizar la contratación del diseño de un proyecto considerando los aspectos objetivos y técnicos por sobre los aspectos económicos.
Estimar, de igual forma, para la adquisición de productos aplicados en el desarrollo del proyecto, tanto los aspectos económicos como los técnicos propuestos.
En el caso de ser requerido para revisar el trabajo de otro socio o de un tercero, se deberá proceder con un comportamiento profesional, actuando con la debida justicia y cortesía.
Toda persona tiene la obligación de guardar secreto profesional respecto de la información cuya divulgación no hubiese sido explícitamente autorizada y pudiera perjudicar a un tercero, socio o no, por razones morales. Sin embargo, lo anterior no impide dar cumplimiento a la obligación de denunciar los ilícitos sobre los cuales se tome conocimiento ante las autoridades competentes.
Evitar todas aquellas conductas contrarias a la libre competencia.
Cuando se realice un proceso de licitación, se garantizará la equidad y participación de todos aquellos interesados quienes cumplan con los requisitos impuestos.
Seleccionar la modalidad adecuada de Contrato conforme a los antecedentes entregados. Para estos efectos, las partes deberán considerar, entre otros, los modelos de Contratos propuestos por el CPAU y otras entidades reconocidas del sector.
Establecer contratos capaces de resguardar un mayor y justo equilibrio de las partes, para lo cual, se considerará, al menos, los siguientes aspectos:

8.1. Integridad:

a) No imponer contratos que contengan cláusulas abusivas.
b) Incorporar cláusulas que contengan los principios generales que inspiran y sirven para interpretar el Contrato, tales como:

b.1. Buena fe de las partes, en lo relativo a la obligación de ejecutar el contrato manteniendo el equilibrio económico propio.

b.2. Voluntad de las partes, con el objeto de que los errores o las culpas en que cada una pueda incurrir no afecten económicamente a la otra.

b.3. Decisión de los contratantes, para que cada parte haga frente a los riesgos correspondientes, considerando la naturaleza del contrato que los liga.

c) Verificar que los deberes y obligaciones establecidos en el contrato sean equivalentes y equitativos para las partes.
d) Identificación clara de la matriz de responsabilidades de los contratantes, limitando la imposición de cláusulas que endosen, a una sola parte, los errores o descoordinaciones de un determinado proyecto. Asimismo, se deberá establecer en el contrato la correcta y mejor asignación de los respectivos riesgos, radicando en cada parte aquellos inherentes. Se deberá, también, destacar las consecuencias derivadas de una mala asignación de riesgos, en caso de ocurrir un siniestro.
e) Estudiar seria y rigurosamente los antecedentes del contrato y del proyecto, solicitando todas las aclaraciones necesarias, evitando así obtener mayores beneficios por errores que éste pudiese contener.

8.2. Administración del Contrato:

a) Dar estricto cumplimiento a los plazos acordados.
b) Transparentar y explicitar todas las modificaciones sufridas por el proyecto hasta antes del inicio de la obra.
c) Verificar y velar que el grado de terminación y coordinación del proyecto sea compatible con la modalidad de contrato propuesta.
d) Incorporar un grado de flexibilidad, acorde con el contrato, el cual permita a las partes conocer, en un tiempo razonable, los mayores o menores costos y/o plazos involucrados en el desarrollo del proyecto.
e) Mantener un óptimo ordenamiento administrativo del contrato observando, especialmente, el cumplimiento de todas sus cláusulas, plazos contractuales y administrativos.

8.3. Incentivos:

a) Aplicar multas contractuales no excesivas o desproporcionadas respecto del daño causado.
b) Implementar un sistema de premios para situaciones determinadas, en las cuales se pueda identificar a priori un incentivo respecto de la parte cumplidora.
c) Evitar incentivos que pudiesen afectar la calidad o estándar del proyecto.

No recurrir a tráfico de influencias para obtener beneficios que permitan conseguir una mejor posición o ventaja en relación a los otros actores del proceso de construcción.
No tomar el trabajo de otro, socio o no, antes que sea notificado por el cliente de la terminación del encargo contratado anteriormente.
Combatir y luchar contra la corrupción, en su más amplia acepción, debiendo denunciar estas conductas ante las autoridades pertinentes.
Revelar conflictos de interés que puedan existir en cualquier etapa de la cadena productiva.
Evitar tomar acciones que, por descuido o con intención, dañen la reputación de un socio o un tercero.
Cuidar los intereses legítimos del cliente y realizar los trabajos profesionales con integridad y lealtad.
Brindar cumplimiento a la normativa que establece la responsabilidad penal de las personas jurídicas en los delitos de lavado de activos, financiamiento del terrorismo y delitos de cohecho.

Glosario:

Buena Fe: Convicción de estar actuando o haber actuado correctamente, con rectitud, lealtad, confianza y honradez.

Calidad: Grado en el que un conjunto de características inherentes cumple con los requisitos del proyecto.

Cliente: Persona natural o jurídica que accede a un producto o servicio a partir de un contrato.

Comunidad: Grupo o conjunto de personas, que habitan dentro del marco geográfico emplazado en el área contigua a la cual se desarrolla o desarrollará un proyecto.

Conductas contrarias a la libre competencia: Cualquier hecho, acto o convención que impida, restrinja o entorpezca la libre competencia o tienda a producir esos efectos.

Contrato: Acuerdo de voluntades de dos o más partes, que tiene por objeto crear derechos y obligaciones.

Corrupción: Conducta ilícita consistente en la utilización de funciones y/o medios de las organizaciones en provecho, económico o de otra índole, de sus gestores. Se considerarán incluidos dentro de este concepto la estafa, el soborno, la colusión, la extorsión, el lavado de dinero, entre otras.

Ética: Conjunto de normas de bien común que rigen la conducta humana.

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Alejandrajunio 3, 2021

Los propietarios de toda edificación, los copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y condominio, así como los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, están obligados a conservar y mantener el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones en óptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado de acuerdo lo que fijen los Reglamentos Técnicos.

Los requisitos de acreditación, de conservación, de periodicidad de las inspecciones, eximiciones, profesionales conservadores e inspecciones, se deben regir de acuerdo a lo enunciado en la reglamentación que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalización y control. La obligación de conservación y mantenimiento es extensiva a todo edificio librado al uso. Una vez finalizada la obra, los profesionales intervinientes deben garantizar el perfecto estado de uso, así como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de alcanzar su optimización y garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad.

Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso

Una vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto, o bien sobre sus diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable debe registrar ante la Autoridad de Aplicación la documentación completa de las características técnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformarán el manual de mantenimiento del edificio.

Conservación de Fachadas

Debe realizarse el mantenimiento de los siguientes elementos, no siendo taxativo el siguiente listado:

Balcones, terrazas y azoteas.
Barandas, balaustres y barandales.
Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo.
Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos.
Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
Carteles, letreros y maceteros.
Todo tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción.
Cerramientos con armazones, vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
Conductos e instalaciones.
Soporte de antenas y antenas.

Conservación de las Instalaciones Eléctricas

Las instalaciones eléctricas serán conservadas en buen estado, para preservar la seguridad de las personas. Todas las anormalidades potenciales o efectivamente detectadas de la instalación, ya sea en los materiales eléctricos y/o en sus accesorios, deben ser corregidas mediante su reemplazo o reparación, bajo responsabilidad y supervisión de profesionales matriculados.

Conservación de Instalaciones Termomecánicas

Las instalaciones termomecánicas serán conservadas en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética, llevando a cabo una verificación periódica de acuerdo a lo establecido en los reglamentos técnicos.

Conservación de los Medios Mecánicos de Elevación

Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención por parte de un conservador, quien debe estar inscripto en el Registro correspondiente a efectos de su conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de mantener en perfecto estado de conservación, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.

Conservación de las Instalaciones Térmicas

Todo edificio que cuente con artefactos térmicos debe inscribirse en el registro que corresponda, a efectos de su certificación, conservación y mantenimiento. El propietario es responsable de presentar, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.

Conservación de las Instalaciones contra Incendio

Todo edificio que cuente con instalaciones fijas contra incendio debe inscribirse en el registro correspondiente a efectos de su mantenimiento.

Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro

Se considera a un edificio o estructura en peligro de ruina, si sus muros o partes resistentes están comprendidos en los siguientes casos:

Caso de muros: Cuando un muro se encuentra vencido, alcanzando su desplome al tercio de su espesor, o cuando presenta grietas de dislocamiento, aplastamiento o escurrimiento, el organismo competente debe ordenar su demolición, previo apuntalamiento, si correspondiera. Cuando un muro tenga sus cimientos al descubierto o con profundidad debilitada e insuficiente, el organismo competente debe ordenar el recalce hasta alcanzar la profundidad correcta de acuerdo con los requisitos mínimos establecidos por las normativas vigentes.
Caso de estructuras: Cuando los elementos resistentes de una estructura presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento, o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, el organismo competente ordenará su demolición o refuerzo previo apuntalamiento, según lo evaluado como más conveniente.

Edificios o Estructuras Afectados por otro en Ruinas u otros Peligros

Cuando por causa de derrumbe o ruina de un edificio o estructura se produzcan resentimientos en los inmuebles linderos, el organismo competente practicará los apuntalamientos necesarios como medida preventiva.

Instalaciones en mal estado

Se considera una instalación en mal estado cuando, siendo librada al uso o en funcionamiento, se encuentra en condiciones de peligrosidad latente, sea respecto de la seguridad en general como de la higiene. En estos casos, el organismo competente debe efectuar las intimaciones y aplicará las sanciones conforme a la normativa vigente.

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Alejandraabril 30, 2021

Las primeras estimaciones efectuadas durante las conversaciones preliminares suelen alcanzar un primer ajuste a la finalización de los croquis preliminares. El ajuste de ambas estimaciones depende de la mayor o menor experiencia y disponibilidad de datos con que cuenta el profesional y de su correcta aplicación.

La estimación de precios por unidad de superficie de tipologías arquitectónicas similares, es el método tal vez más adecuado y difundido, el cual se basa en aplicar precios estimados por metro cuadrado a las superficies tratadas en dichas instancias. Las mismas suelen variar sensiblemente al cabo de los croquis preliminares. Una observación válida para la aplicación de los citados métodos es que el parámetro a elegir debe corresponder con el de un edificio de características lo más parecidas posibles a las del evaluado. Desde esas primeras estimaciones, y también en las sucesivas, conviene advertir al comitente los conceptos o ítems no incluidos, como por ejemplo: Honorarios del arquitecto, ensayo de suelos, planialtimetría del terreno, derechos, equipamientos y decoraciones, parquizaciones y similares, salvo que estos últimos ítems adquieran un rol protagónico o respondan a requerimientos expresos del encargo.

Presupuesto global estimativo

El presupuesto global estimativo conforma uno de los requerimientos exigidos como parte integrante del anteproyecto, y usualmente, resulta de la aplicación de precios unitarios de referencia sobre los distintos tipos de superficies computadas. A efectos de adoptar precios unitarios, el profesional puede recurrir a publicaciones que contienen precios unitarios para determinados tipos de construcciones y/o a su propia experiencia, especialmente si cuenta con información como la recomendada de registrar en una “Planilla de resumen de costos de obra e incidencia de rubros”. Suele ser necesario ajustar dichos costos unitarios previos a su adopción, por alguna de las siguientes causas:

Por diferencia entre la envergadura de la obra en estudio y la de referencia; para obras de similares tipologías y terminaciones, los precios unitarios tienden a aumentar con la disminución de la superficie cubierta de una obra y a reducirse con el incremento de la misma.
Por el corrimiento de los precios entre el momento de la estimación y aquel proveniente del precio unitario a utilizar.

Presupuesto desagregado por rubros

El grado de avance alcanzado en la etapa de documentación permite realizar una nueva y más ajustada estimación del monto de la obra, puesto que el proyecto comprende “el presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas”. El presupuesto que acompaña esta etapa es conveniente sea desagregado en los rubros integrantes de la obra. Entre los diversos procedimientos a seguir se recomienda uno, tal vez ecléctico pero capaz de aunar rapidez y practicidad de ejecución, permitiendo un mejor ajuste respecto de las etapas anteriores. El procedimiento se basa en aplicar, a cada uno de los rubros comprendidos en la obra, el recurso más práctico en función de la facilidad para contar con cómputos en algunos rubros o recurriendo a las unidades que caracterizan a otros rubros y suelen ser utilizadas por los contratistas para estimar costos globales con bastante aproximación. En ambos casos, los precios unitarios se pueden obtener de publicaciones especializadas o de listas de precios, como por ejemplo:

Precio por m³ en excavaciones.
Precio por m² de superficie cubierta o m³ del volumen en estructuras de hormigón.
Precio por m² en techos, cubiertas, cielorrasos, pisos, revestimientos, vidrios.
Precio por “tonelada de aluminio o de hierro, procesados” en carpinterías metálicas.
Precio “por boca” en instalaciones eléctricas o precio “por pico” en instalaciones de gas.
Precio por Kcal en instalaciones de calefacción.
Precio por tonelada de refrigeración en instalaciones de aire acondicionado.
Precio “por parada” en ascensores estándar.
Precio por cantidad en aberturas estándar, artefactos sanitarios, de gas y de iluminación.

En cambio, no resulta sencillo presupuestar rubros como albañilería o pintura sin recurrir a los laboriosos cómputos de los subrubros que los componen y aplicarles los precios unitarios disponibles. Aún en estos casos es posible recurrir a estadísticas o informes de empresas que pueden apreciar precios unitarios por m² de la superficie total a construir. Tampoco es fácil apreciar ciertos ítems de difícil valoración, como ayuda de gremios, obrador, vigilancia, seguros y similares. Es usual que esos ítems sean cotizados individualmente y en forma global, no resultando fácil establecer relaciones porcentuales con el monto de la obra. En estos casos, es preferible buscar información asimilable de obras realizadas, de características y/o envergadura similar.

Estimaciones y presupuestos

El monto a invertir conforma una de las restricciones más importantes para el proyecto y la construcción de una obra, y no puede ser un resultado aleatorio descubierto en el momento de adjudicación de la misma. El desarrollo de un proyecto será acompañado por sucesivas estimaciones y ajustes de costos, porque ellos pueden condicionar su partido, morfología o especificaciones, y porque cuanto mayor sea la exactitud de tales estimaciones, el comitente estará en mejor posición para tomar decisiones en el momento oportuno. Estimaciones y presupuestos deben constituir una rutina que no será descuidada por el profesional dadas las consecuencias que puede originarle a su comitente y la afectación de sus propias responsabilidades. El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso, dada una primera aproximación en las iniciales instancias, estimaciones y presupuestos más ajustados a medida que avanza el proceso del proyecto, determinación del costo de la obra a la firma del contrato de construcción y conocimiento de su monto definitivo a la finalización de la obra. Dado el grado de aproximación demandado en las etapas preliminares, la estimación de costos puede y debe ser efectuada rápidamente. La estimación en etapas posteriores, caracterizadas por graduales y mayores definiciones del proyecto, se logrará mediante procedimientos de los cuales se pueden suponer resultados más confiables.

Forma de Pago

Los gastos financieros a afrontar por parte de contratistas y empresas motivan que las formas de pago, junto a los plazos para hacer efectivos estos últimos, conformen factores a los cuales los contratistas asignan significativa relevancia en el momento de formular los precios de sus ofertas. La fijación de formas y plazos de pago razonables, y su conocimiento previo por parte de los oferentes, facilitan la presentación de propuestas razonables. Por otra parte, el cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas por el propietario es una condición casi excluyente para otorgar continuidad a la construcción de la obra y permitir su terminación en condiciones normales. Por oposición a lo expresado, formas y plazos de pago arbitrarios motivan el desinterés de muchos oferentes y generan sobreprecios en las ofertas de otros.

Fuente: MEPA, Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

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Alejandraabril 20, 2021

Por el Lic. Pablo Greco – CEO de Hissuma Solar

Las ciudades del mundo ocupan solo un 3% de la Tierra, pero representan entre el 60% y el 80% del consumo de energía, y el 75% de las emisiones de carbono. Los factores que inciden en estos porcentajes son muchos, pero no siempre se tienen en cuenta la influencia de algo tan elemental como el lugar donde habitamos y la forma en que lo construimos. Los edificios y la actividad de la construcción generan casi el 40% de las emisiones de CO₂ a nivel mundial y consumen el 36% de la energía no renovable a nivel global.

¿Cómo desarrollar, entonces, proyectos constructivos sustentables que nos permitan acceder a nuevas formas de habitar, más amigables con el ambiente? ¿Cuáles son hoy las soluciones tecnológicas accesibles que nos permiten optimizar los recursos naturales, disminuyendo el impacto ambiental de los edificios sobre el medio y las personas? Cuando hablamos de arquitectura sustentable, el concepto fundamental es el de eficiencia energética. No se trata únicamente de un cambio hacia formas limpias de generación de energía, implica también pensar cuáles son los materiales que utilizamos y de qué manera lo hacemos. Por ejemplo, colocar un buen aislamiento, reemplazar materiales que tienen mucha pérdida térmica, aprovechar y conservar mejor el agua. Otra posibilidad, que recién empezamos a conocer en Argentina, pero que ya fue altamente adoptada en el mundo por su eficiencia, es el uso de la bomba de calor. Utilizando la aerotermia, la energía y temperatura del aire, ahorra energía eléctrica y consume un 25% de la energía que consumiría una caldera. Existen múltiples elementos que hoy se pueden utilizar para lograr una mejor calidad de construcción, los cuales no presentan un mayor costo y son completamente funcionales.

Una cuestión generacional

Para las nuevas generaciones, quienes, por ejemplo, tienen a Greta Thunberg como emblema, la cuestión del cambio climático y la emergencia ambiental es parte de su cotidiano, por eso celebran y promueven este tipo de cambios. Pero para las generaciones anteriores, lo sostenible sigue siendo un poco ajeno. Cuando se trata del hogar, hay fantasmas como el de la durabilidad de los materiales, o el supuesto costo económico mucho mayor, que desalientan la incorporación de tecnologías sustentables o el desarrollo de nuevas edificaciones con este tipo de construcción. Los jóvenes tienen incorporado el chip sustentable, en cambio, a la generación que hoy está pudiendo acceder a la vivienda, le cuesta más. Muchas veces, cuando uno hace una casa, un edificio de oficinas o de viviendas, en lo único que piensa es en la manera de ahorrar para que la construcción salga más barata. Así, se pasa por alto que incorporar una calidad superior de ventana o un mejor aislamiento en la pared puede llegar a ahorrar energía. Se plantea un tipo de construcción distinta, con mejor aislamiento, con energía solar térmica para calentar agua, energía fotovoltaica en el edificio en general y con un sistema de domótica. Todo ello está aplicado a la eficiencia energética, pero además, suma prestaciones. Por ejemplo, el respaldo que puede brindar un sistema que funciona con energía solar, donde los ascensores, bombas de agua y sistemas de seguridad puedan seguir funcionando en caso de corte.

Un marco común que propicie el cambio

En Argentina, si bien el sector de las energías renovables es uno de los que ha sido más incentivado en los últimos tiempos (como con las diferentes rondas del Plan Renovar, el MaTer, el PERMER o la Ley de Generación Distribuida), en cuanto a la construcción todavía falta un marco que propicie este tipo de emprendimientos. A veces, se necesita para motivar el cambio una norma común. Por eso es importante el rol del Estado, quien debe estar presente para normar la construcción, para que constructores y desarrolladores mantengan la calidad y eficiencia energética. Dentro del país, la provincia de Santa Fe es la más avanzada en el tema, cuenta con una ley que comienza a hablar de premiar a las casas que obtengan mayor eficiencia. En algunos países, se le otorga a cada construcción una determinada cantidad de puntos, de acuerdo a la eficiencia energética que poseen, similar a lo que conocemos aquí para los electrodomésticos. En función de ello, presentan un determinado valor de impuestos por pagar y logra que quien compre esa casa conozca si va a gastar mucho o poco, si funciona eficientemente o no.

Conjugando lo tradicional con lo sustentable

A pesar de los obstáculos, paulatinamente, se adoptan más y más este tipo de construcciones, tanto para reformas como para proyectos nuevos, combinando los típicos materiales y técnicas constructivas que conocemos con lo sustentable. Mejores prestaciones y una mayor capacidad de ahorro a largo plazo, junto con la cuestión ambiental, parecen ser los atractivos que nos llevan a modificar la forma en que diseñamos, renovamos y construimos los espacios que habitamos en las ciudades. Es clave conjugar la arquitectura sustentable con la tradicional. Ese es el desafío, no centrarse tanto en la cantidad de energía a generar, sino cambiar materiales inertes como puede ser una fachada de acero, un revoque o una pintura, por materiales que tengan un costo parecido pero garanticen todo el plus que le otorga la sustentabilidad. Por ejemplo, nosotros hicimos un proyecto en el cual cambiamos una fachada de piel de acero por paneles solares, casi al mismo valor. Entonces, por un lado, el desarrollador no invirtió más, y por otro, presenta una fachada que no solo le brinda una ventaja estética, sino también, desde el punto de vista de la generación de energía. Nuestra tarea es informar, generar conciencia de lo que este cambio significa. El beneficio que brinda un edificio con eficiencia energética no es para una persona particular, sino que es un logro colectivo. Genera menos costo, consume menos energía, es más eficiente y menos contaminante, entonces beneficia a su comunidad, a su ciudad y a todo el país. Esto debemos entenderlo, también, a nivel mundial. Para ello, existen los acuerdos internacionales, y en base a esos acuerdos, debemos seguir avanzando en la legislación para premiar la eficiencia energética e incorporar las opciones sustentables en nuestro día a día.

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Alejandramarzo 31, 2021

Los temas de este informe tratan sobre ciertas rutinas, tareas y controles a realizar por parte del profesional en su rol de Director de Obra (DO) relacionados con el cumplimiento de disposiciones administrativas y económicas de los pliegos de condiciones de los contratos de construcción tipo, en relación con el seguimiento y control de los precios contractuales.

Anticipos para la compra de materiales

Los pliegos de condiciones de los contratos de construcción, incluyen las siguientes definiciones: “El régimen de anticipos para la compra de materiales está previsto para que el comitente abone anticipadamente al contratista un importe convenido a los efectos de fijar el precio de la provisión, la que quedará cubierta por una garantía a favor del comitente”. “Los ítems y rubros objeto de anticipos para la compra de materiales, mantendrán en lo sucesivo su precio inamovible en la misma proporción con que hayan sido objeto de anticipos”. La aplicación de este régimen persigue un doble objetivo: Facilitar la gestión del contratista y reducir sus gastos financieros, circunstancia reflejada generalmente en una mejora del precio de la oferta; y permitir al comitente fijar anticipadamente el precio de una parte significativa del rubro afectado.

La decisión de adoptar este régimen es de exclusiva competencia del comitente. En cada caso conviene evaluar las ventajas y desventajas en función de la naturaleza de los materiales o equipos afectados, el monto de la operación, la solvencia moral y económica del contratista y las garantías ofertadas. Decidido el pago del anticipo, corresponde establecer el lugar donde acopiar los materiales o equipos: En la obra, si fuera posible; en el taller, cuando los materiales deban ser procesados previo a su envío a obra o en depósitos del contratista o del proveedor, cuando no sean posibles las alternativas anteriores.

El acuerdo de un régimen de anticipos para la compra de materiales puede ser posterior a la firma del contrato, en cuyo caso, se recomienda al DO redactar disposiciones para implementarlos.

Los anticipos financieros

Se trata de las sumas de dinero que el comitente adelanta al Contratista para su mejor desenvolvimiento en la provisión de materiales y mano de obra para la ejecución de los trabajos a su cargo. Los pliegos de condiciones de los contratos de construcción suelen incluir al respecto: “Que los anticipos son de aplicación cuando así ha sido establecido en la contrata, que es necesario sean amparados por garantías, y finalmente, que no sean afectados por deducciones para el fondo de reparo”. El acuerdo de un régimen de anticipos financieros puede ser posterior a la firma del contrato, en cuyo caso, se recomienda al DO redactar disposiciones para implementarlo.

Liquidación de los trabajos

La valoración de los trabajos realizados a los efectos de su pago por parte del comitente resulta de una secuencia de tareas que conforman un ejercicio al cual la DO debe prestar mucha atención, dado que en caso de incurrir en errores puede afectar los intereses del comitente o de los contratistas. El procedimiento se inicia con la organización de las planillas a utilizar por cada contratista a fin de efectuar sus liquidaciones, continúa con la medición de los trabajos realizados, la revisión de las liquidaciones que presentan los contratistas en base a las mediciones efectuadas y la emisión de los certificados por parte de la DO para su pago por parte del comitente.

A los efectos de facilitar la medición de los trabajos y la preparación de las liquidaciones, conviene que las propuestas de los contratistas sean desagregadas hasta alcanzar el detalle que considere necesario la DO, ya sea por rubros e ítems y/o por sectores o niveles de obra y, en su caso, en materiales y mano de obra. De esta manera, se facilita la conformación de las planillas de liquidación que el contratista prepara siguiendo las directivas de la DO, demandando sean configuradas bajo determinados programas informáticos, por ello, se facilita enormemente la confección de las planillas y su revisión.

Medición de los trabajos

Conviene que la DO acuerde con los contratistas las fechas y rutinas para llevar a cabo conjuntamente las mediciones, las cuales pueden ser realizadas también por sus representantes autorizados. Es práctica recomendable la suscripción de un acta con el detalle de las mediciones desarrolladas. Usualmente, se miden los totales de los trabajos efectuados hasta ese momento y el trabajo a liquidar en el lapso surge por diferencia con el liquidado en el segmento anterior. Cada rubro y/o ítem se mide según las unidades utilizadas en la oferta del contratista, muchos pueden medirse en obra, otros sobre planos y otros, especialmente los cotizados en forma global, pueden estimarse como un porcentaje del total cotizado. En función de la medición y los precios de su oferta, el Contratista, confecciona las planillas de liquidación.

Liquidaciones del Contratista

Se recomienda imponer al contratista la obligación de presentar separadamente las liquidaciones de diferente naturaleza, por ejemplo, de trabajos según precios de contrato, de modificaciones, de anticipos para la compra de materiales o de anticipos financieros si los hay. Conviene aconsejar al contratista para postergar la emisión de las facturas oficiales hasta que la DO haya aprobado las liquidaciones y emitido el certificado respectivo. Seguir este procedimiento evitará inconvenientes en caso de efectuar correcciones ordenadas por la DO.

Certificación de los trabajos

Una vez revisadas y aprobadas las liquidaciones del contratista, la DO las remite al comitente emitiendo un certificado con el acuerdo para su pago. Los pliegos de condiciones disponen el procedimiento para la emisión de certificados y los alcances de estos instrumentos contractuales. Resulta conveniente que la DO adopte ciertas rutinas para la emisión de los certificados en función de las disposiciones de los contratos comitente/contratistas. En el caso de obras por contratos separados se recomienda incorporar disposiciones uniformes en los pliegos de condiciones de los diversos contratos con respecto a la periodicidad y fecha de emisión de las liquidaciones. Esta rutina facilita otras rutinas, la del comitente para prever los fondos y efectuar los pagos y las de la DO para la revisión de las liquidaciones, emisión de los certificados y de las facturas de honorarios por dirección de obra.

Aplicación de sanciones

Es conveniente que los pliegos de condiciones establezcan sanciones a aplicar a los contratistas por incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Los cargos son sanciones en dinero que, según previsiones contractuales, el comitente puede imponer a un contratista para resarcirse por los costos y gastos en que deba incurrir por los perjuicios ocasionados motivados por sus acciones, errores u omisiones o sus efectos. Previo a la imposición de un cargo se debe brindar al contratista la oportunidad de proceder a la reparación correspondiente con sus propios medios o mediante terceros. En su defecto, los trabajos serán encomendados por el comitente a un tercero y el DO debe llevar cuenta de los costos, gastos y honorarios necesarios para valorar el monto de la imposición. Las multas son sanciones en dinero que, de acuerdo con previsiones contractuales, el comitente puede imponer al Contratista por incumplimientos en la ejecución de los trabajos, por contravenir disposiciones contractuales o desatender órdenes de servicio. Los pliegos pueden prever multas por diversas contravenciones y por montos que varían según su gravedad. Las multas y cargos los aplica el comitente a solicitud del DO, razón por la cual, se recomienda la consulta al comitente antes de efectuar una solicitud formal, pues la aplicación casi siempre da lugar a un pedido de reconsideración por parte del contratista y no es conveniente rectificar la medida una vez aplicada.

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Alejandramarzo 3, 2021

Los contaminantes presentes en el aire del interior de un edificio pueden ser de varios tipos. Los contaminantes biológicos están conformados por microorganismos. Cuando esos microorganismos pueden producir daños en el ser humano, hablamos de agentes patógenos.

Los agentes patógenos pueden estar presentes en el aire del interior de un edificio si se dan las condiciones para que se produzcan aerosoles biológicos, partículas suspendidas en el aire que pueden permanecer contaminadas por microorganismos. Si el ser humano respira estos aerosoles puede sufrir daños causados por esos agentes patógenos. Para explicar la existencia de aerosoles biológicos, debemos considerar tres conceptos habituales cuando se hace referencia a la calidad del aire interior:

Reservorio: Medio que cumple con las condiciones idóneas para la supervivencia de un microorganismo.
Multiplicador: Medio que favorece la reproducción del microorganismo.
Diseminador: Medio el cual actúa como introductor del microorganismo y sus metabolitos en el aire.

Producción de patógenos en el interior de edificios

Analizamos, a continuación, la relevancia y efectos de la calidad del aire interior en los edificios.

Agentes infecciosos: Las enfermedades infecciosas se transmiten de una forma más sencilla en los ambientes interiores, al ser menor el about:blankvolumen de aire donde se encuentran los microorganismos, existir un mayor contacto directo y permanecer las personas mucho tiempo en ellos. Además, diversas enfermedades contagiosas requieren el contacto directo entre humanos para su transmisión, pero otras muy habituales, como gripe, sarampión, viruela, tuberculosis o algunos resfriados comunes, se transmiten fácilmente por el aire. Si no se toman medidas especiales esos organismos sobreviven tras su paso por el conjunto de los equipos de ventilación. Otras pueden provenir del exterior, del denominado reservorio exterior. Entre estas se encuentran la legionelosis y otras neumonías bacterianas y la mayor parte de las enfermedades debidas a hongos. La legionella sobrevive y se multiplica en torres de refrigeración, humidificadores, cabezales de ducha, o enfriadores evaporativos, que actúan como reservorios y multiplicadores para los microorganismos.

Antígenos: Un antígeno es toda sustancia que, al penetrar en el ser humano, es capaz de provocar una respuesta inmunitaria específica. Los presentes en el aire pueden causar enfermedades tales como neumonitis hipersensitiva, rinitis alérgica y asma alérgica, lo que denominamos habitualmente alergias. Uno de los más comunes en edificios son los hongos, ya que cualquier superficie sucia puede actuar como foco de reproducción, formándose esporas que quedan expuestas directamente a la corriente de aire y así son dispersadas por todo el edificio. La adecuada ventilación es fundamental para controlar la humedad interior y limitar la presencia de mohos.

Toxinas: Las toxinas son sustancias segregadas por algunos microorganismos, que pueden producir efectos nocivos en los seres humanos. El más común en los edificios se origina por los mohos. El olor que se produce en zonas con humedad y presencia de mohos es debido a que producen sustancias volátiles con ese olor. Como hemos indicado, la ventilación adecuada es fundamental para limitar la humedad en el interior del edificio, y por lo tanto, la presencia de mohos.

Los sistemas de ventilación y climatización cumplen dos misiones básicas, la primera, suministrar aire fresco en cantidad y calidad suficientes, de modo de garantizar la calidad del aire en el interior del edificio, y en segundo lugar, adaptar las condiciones de temperatura y humedad del aire para conseguir un óptimo confort. Los principales problemas para los humanos ocasionados por agentes biológicos presentes en el aire interior de las viviendas son alergias. Estas se producen normalmente por: Pelo y escamas de la piel de animales domésticos, mohos, ácaros del polvo, infecciones por bacterias o virus. En todos los casos, la ventilación juega un papel primordial para controlar y reducir los citados riesgos de infección. Los sistemas de ventilación permiten controlar y mantener en niveles adecuados las concentraciones de ácaros del polvo y las partículas debidas a animales domésticos, mediante la introducción de aire fresco exterior. En lo concerniente a mohos, aparecen por excesiva humedad, siendo la causa fundamental de una deficiente ventilación en el edificio, especialmente, en las zonas húmedas, como baños o cocinas. Además, los sistemas de ventilación permiten incorporar equipos de filtrado los cuales reducen la entrada de esos elementos en el interior del edificio, mejorando la calidad del aire interior. Es importante remarcar que para contar con los dispositivos descriptos debemos usar instalaciones de doble flujo, donde la entrada y salida de aire se produce mediante conductos. Estos sistemas permiten instalar recuperadores de calor o de energía, integrándose en ese dispositivo los elementos de filtrado y el recuperador de energía. Los sistemas de doble flujo conforman la mejor solución desde un punto de vista de salubridad, costo y confort, permitiendo reducir y controlar la presencia de patógenos en el interior de los edificios.

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