25. septiembre 2023
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Alejandradiciembre 28, 2021
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Informe Especial

Objeto y alcances del nuevo Código de Edificación

8min668

El nuevo Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires, sancionado en el mes de diciembre de 2018, tiene por objeto establecer los requisitos y procedimientos básicos para las etapas que componen una obra en cualquiera de sus variantes, tanto para la presentación y elaboración de su proyecto, la ejecución y fiscalización de la misma, y obligaciones y controles relativos a su conservación.

El nuevo Código de Edificación (CE), el cual entró en vigencia en el mes de diciembre de 2018 en la ciudad de Buenos Aires, define los estándares constructivos, de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad, así como también, establece condiciones generales para la prevención y extinción en caso de incendio. Su ámbito de aplicación territorial se acota al ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Todo documento vinculado o exigido por las normas y preceptos contenidos en ese Código debe hallarse escrito en idioma nacional, salvo ciertos tecnicismos sin equivalentes en lengua española. Cuando se acompañen antecedentes, documentación y/o comprobantes de carácter indispensable redactados en idioma extranjero, deberán ser incorporados con su respectiva traducción al idioma nacional por traductor público habilitado. Para las definiciones del CE se utiliza el sistema métrico decimal, conforme la Ley Nacional Nº 19.511 y sus modificatorias o la ley que en el futuro la reemplace. Las medidas que eventualmente contengan los documentos en idioma extranjero y correspondan a otros sistemas de medición, deben convertirse al de aplicación en el ámbito de la ciudad Autónoma de Buenos Aires al momento de su recepción por la Autoridad de Aplicación.

Objetivos Básicos de la Edificación

Tanto en el proyecto de una obra, en cualquiera de las categorías que se establecen en el CE, como en las etapas de Ejecución y finalización de la misma, el proceso de la edificación, cumplirá con las siguientes exigencias:

a. Habitabilidad: Son las condiciones establecidas conforme el uso permitido, manteniendo los requisitos básicos de espacio, iluminación y ventilación, en los ambientes que la componen.
b. Seguridad: Toda construcción es segura cuando se toman en cuenta las siguientes condiciones:

1. Seguridad Estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio o en partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y/o comprometan directamente su resistencia mecánica y/o su estabilidad.
2. Seguridad en la utilización (SU) de técnicas constructivas del inmueble a edificar, de tal forma que su construcción y destino no supongan riesgos de accidente para las personas y/o bienes, o en su caso los atenúen.
3. Seguridad en la Ejecución de las Obras: Son las exigencias básicas de seguridad, higiene y protección para los agentes que intervienen en el desarrollo de la ejecución.

c. Funcionalidad: Son las disposiciones, dimensiones y la dotación de instalaciones que faciliten la adecuada realización de las funciones y actividades para los cuales fueron proyectados.
d. Accesibilidad: Permite que todas las personas puedan formalizar un adecuado uso de un objeto, visitar un lugar o acceder a un servicio, independientemente de sus capacidades, cognitivas o físicas. La accesibilidad universal es condición necesaria e imprescindible para la participación de todas las personas más allá de las posibles limitaciones que puedan tener.
e. Prevención y seguridad contra incendios: Toda construcción deberá asegurar los correspondientes medios de salida exigidos, para que los ocupantes puedan desalojar el edificio sin correr riesgo de ninguna índole, sumando las instalaciones de equipos y elementos de extinción capaces por su acción de evitar, de manera eficaz, la propagación del incendio.
f. Sustentabilidad: En el diseño de la obra y durante todo el proceso constructivo, su finalización y su resultado, se debe evitar y prevenir el deterioro del ambiente en su entorno inmediato. Ello presenta como objetivo un mayor rendimiento de los recursos y un menor impacto sobre aquel.

 

Obligatoriedad

La observancia y el cumplimiento de las normas contenidas en el CE son obligatorios para aquellos usuarios incluidos en la Norma. De hecho, las normas contenidas en el CE tienen carácter de orden público. Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto sus preceptos y obligaciones. Podrán admitirse, previa conformidad de la Autoridad de Aplicación, soluciones constructivas no previstas expresamente en el CE cuando las mismas sean consideradas de aplicación equivalente, o bien, cumplan con mayores exigencias respecto de las establecidas en el CE.

Estructura Normativa del Código de Edificación

El CE conforma un conjunto de definiciones, conceptos, condiciones generales y requisitos básicos a cumplirse en la etapa de Proyecto, en el proceso de comienzo, ejecución y finalización de la obra, y en todas las prestaciones de carácter obligatorio establecidas. El CE es complementado por Reglamentos Técnicos, dictados por la Subsecretaría de Registro, Interpretación y Catastro. Dichos Reglamentos Técnicos incluirán soluciones técnicas y soluciones técnicas alternativas generadas por los interesados. Las soluciones técnicas alternativas deben cumplir los estándares mínimos del CE, debiendo ser equivalentes o superiores a los resultados logrados por la aplicación de la normativa vigente y debiendo acreditar, según el caso, que la solución propuesta se encuentra avalada en otras jurisdicciones nacionales o internacionales de mayor exigencia normativa respecto de la prevista en el CE y, a la vez, se demuestre su eficacia mediante métodos de verificación.

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Alejandradiciembre 14, 2021
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Informe Especial

Costos indirectos de sede central

5min875

Toda empresa constructora organizada de forma racional contará con personal directivo encargado de conducir, controlar y vigilar sus operaciones y de interrelacionar las diferentes áreas en la organización.

Los gastos de oficina central, por su naturaleza, quedan íntimamente relacionados con las características intrínsecas de la sede central de la empresa constructora y su determinación permanece directamente atada a los antecedentes estadísticos de la citada empresa. Por ello la importancia trascendente de aplicar los correctos controles técnicos y administrativos. Más allá del sistema de control en particular adoptado, es necesario prestar una atención especial a esta tarea, ya que con ella se puede integrar, a través del tiempo, una serie de datos estadísticos, los cuales se ajusten cada vez más a la realidad y servirán para determinar los montos de cada uno de los conceptos comprendidos en los gastos indirectos de la sede central; y de esta manera, poder prever ese gasto con una aproximación a la realidad más acertada para futuras obras. La suma de todos los gastos necesarios de realizar en la administración central de una empresa constructora conforman los costos indirectos. Son los gastos que le permiten a la misma ejercer sus funciones y las erogaciones destinadas a organizar, coordinar, dirigir, controlar y motivar aquellas operaciones propias. La relación existente entre el monto promedio anual de gastos de oficina y el monto promedio anual de concentración de la empresa en ese período, resulta en el costo indirecto de la sede central. Los siguientes costos conforman los desembolsos de la sede central:

 

• RECURSOS HUMANOS: Tales como el personal directivo, técnico y administrativo.
• RECURSOS MATERIALES: Tales como oficina, equipos, mobiliario.
• SERVICIOS: Tales como electricidad, internet, teléfono y demás gastos propios originados en la sede.

 

Debe existir un natural equilibrio entre los importes de contratación anual promedio y los gastos de sede central partiendo de la premisa que la dirección, el personal técnico y el administrativo puedan ejercer sus tareas de la mejor manera posible. Del mismo modo, tanto las oficinas como el mobiliario y todos los gastos agrupados en una sede central, deben ser los mínimos necesarios para el importe total anual de obra el cual se espera contratar, partiendo de la premisa que cualquier empresa constructora debería funcionar con el mayor grado de eficiencia y todo excedente de instalaciones o personal redundarán en una licuación de la utilidad neta. Todos los gastos fijos a cubrir por una empresa, mientras no realiza trabajos productivos, es decir, los costos de operación de la misma, varían en un amplio rango que va desde casi cero, en el caso de simples personas físicas como un pequeño contratista, sin oficina ni personal fijo, hasta costos de entre 5 y 8% de los contratos, en el caso de las grandes empresas, cuando operan a plena capacidad y con eficiencia. Cualquier aumento de dicho porcentaje, indica claramente la existencia de una falta de eficiencia o excedente en la capacidad de la empresa, no siendo aconsejable la corrección de esa deficiencia con el aumento de los precios. Ese común error redundará en menores oportunidades a la hora de conseguir contratos, afectando de esta manera, la economía de la empresa, como así también, el ámbito socio-económico donde opera. Es de suma importancia organizar la sede central de una empresa constructora equilibradamente, contemplando las posibles variaciones de la contratación anual estimada, para así determinar previamente límites razonables donde oscilarán los costos indirectos.

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Alejandranoviembre 24, 2021
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Informe Especial

Alcances de los Asesores

8min563

En la práctica de la profesión, el término “asesor” es utilizado indistintamente para designar al profesional o experto quien provee dos servicios profesionales que representan propósitos y alcances diferentes, en un caso, el uso es correcto, y en el otro, es impreciso.

El uso correcto del término “Asesor” se brinda cuando se lo aplica a un especialista calificado, convocado por un comitente para brindar asesoramiento en base a sus conocimientos en una materia específica, en nuestro caso, convocado por el titular de un encargo que implica ejercicio profesional. En forma imprecisa, se suele designar asesor al especialista calificado quien, además de brindar asesoramiento, realiza tareas propias de su especialidad, como por ejemplo, ejecutar documentaciones o inspecciones, tareas que adquieren mayor relevancia y responsabilidad respecto de las de brindar asesoramiento, sin por ello restar jerarquía a estas últimas.

El presente texto del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), asigna la denominación de “Especialista” a quienes, indistintamente, brindan ambos servicios profesionales y define el rol como: “El profesional o técnico que colabora con el Director de proyecto o el Director de obra brindando asesoramiento y/o ejecutando trabajos o gestiones en base a sus conocimientos específicos”. A los efectos de su tratamiento, es posible diferenciar tres principales tipos de asesoramientos, a los cuales se le asignan denominaciones convencionales en relación con el objeto propuesto:

Los asesoramientos denominados “programáticos”.
Los asesoramientos “técnico-profesionales”.
Los asesoramientos que brindan empresas o firmas comerciales.

Las implementaciones, características y condicionamientos de estos tipos de asesoramientos descriptos, difieren substancialmente, y se tratan en los apartados detallados a continuación.

Asesoramientos programáticos

Profesionales y comitentes recurren a estos asesoramientos cuando las funciones, uso o destino de un edificio son muy específicos, reúnen características complejas o poco habituales y consideran conveniente complementar y/o actualizar sus conocimientos y experiencia sobre el tema, como en el caso de los edificios para la industria, aeroestaciones, complejos turísticos u hospitales. Puede darse el caso de un comitente que en los primeros tramos de su gestión, necesita asesoramiento para definir los requerimientos generales del proyecto, su localización y/o el programa de necesidades.

En esos casos, es posible que posteriormente el asesoramiento se extienda al arquitecto y al proyecto, resultando usual que los honorarios del asesor permanezcan a cargo del comitente. Dichos asesoramientos pueden incluir, entre otros, las siguientes tareas:

• Precisar las reales necesidades del proyecto y adoptar previsiones para la construcción en etapas y/o futuras ampliaciones. Esta información es decisiva para la localización del proyecto, la elección del terreno, siendo de importancia para la adopción del partido.
• Redactar el programa de necesidades del edificio.
• Asesorar al Director de proyecto acerca de la organización funcional del edificio, requerimientos constructivos e instalaciones especiales.
• Asesorar al Director de proyecto respecto a equipamientos especiales, requerimientos de espacio y especificaciones.
• Evaluar los croquis preliminares y anteproyecto para verificar que las recomendaciones y directivas fueron correctamente interpretadas.
• Proporcionar al Director de proyecto información relacionada con la especialidad, a los efectos de preparar las estimaciones de costos y presupuestos respectivos.
• Evaluar los planos y especificaciones de la documentación de proyecto en relación con la especialidad.
• Proponer firmas comerciales responsables de cotizar los suministros relacionados con la especialidad; evaluar las propuestas y aconsejar adjudicaciones.
• Fijar lineamientos generales para la operación del edificio y la redacción de programas de mantenimiento.

Puede suceder, aunque no es habitual, que el encargo de un proyecto de características poco comunes llegue al arquitecto sin un definido programa de necesidades, o que el arquitecto no reúna todos los conocimientos y/o experiencia necesarios. En estos casos, se le recomienda, además de estudiar o profundizar el tema, acudir al asesoramiento de especialistas. Según los casos, el arquitecto podrá aconsejar a su comitente la conveniencia de contratar dicho asesoramiento, inclusive sugerir la designación del asesor, destacando las ventajas atribuibles al proyecto. Alternativamente, el arquitecto preferirá elegir y contratar directamente al asesor y hacerse cargo de sus honorarios, previsión a considerar en oportunidad de acordar los propios.

Asesoramientos técnico-profesionales

Durante la ejecución de un proyecto, resulta frecuente que el arquitecto requiera el asesoramiento técnico de un especialista sobre aspectos puntuales de su proyecto. Habitualmente, esos asesoramientos se concretan mediante consultas o estudios, definidas de la siguiente forma:

Consultas: Parecer o dictamen brindado acerca de un asunto de acuerdo con los conocimientos generales del profesional.
Estudios: Dictamen sobre una materia previa profundización del tema. El mismo arancel ejemplifica distintos tipos de estudio al mencionar: Estudios técnicos, estudios económicos financieros, estudios técnicos legales, etc.

El artículo 60 del Arancel Profesional incluye las consultas con otros especialistas entre los gastos especiales, los cuales en ciertas oportunidades, origina el ejercicio profesional y agrega “que no están comprendidas en los honorarios de proyecto y dirección y deberán ser abonados por el comitente”. Los honorarios por consultas y estudios técnicos figuran en los artículos 87 y 88 del Arancel Profesional.

Asesoramientos por empresas o firmas comerciales

En ciertos casos, puede resultar conveniente -e inclusive necesario-, que el Director de proyecto recurra al asesoramiento técnico de empresas o firmas comerciales. El proceder es inobjetable cuando comitente y arquitecto acuerdan la ejecución de determinados rubros de la obra, o la provisión de ciertos materiales o líneas de equipamiento, los cuales se encontrarán a cargo de empresas que por tecnología, diseño o cualquier otro motivo, fueran previamente seleccionadas, como por ejemplo, en los casos de: Sistemas de premoldeados para grandes luces, ascensores con prestaciones especiales, escaleras mecánicas, instalaciones para edificios inteligentes, equipamiento médico para hospitales, particiones y equipamientos modulares, líneas de muebles para oficinas, hoteles y similares y cerramientos especiales, entre muchos otros.

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Alejandranoviembre 11, 2021
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Informe Especial

Trabajar cada día un poco mejor

6min441

La industria de la construcción conforma uno de los sectores con mayor intensidad en el uso de la mano de obra, y a su vez, en los momentos de crecimiento, se convierte en motor de empleo. Sin embargo, sus trabajadores muestran una baja calificación en cuanto a su educación formal si se los compara con otros sectores de la economía.

Una parte importante de los trabajadores que normalmente se consideran como asalariados de la construcción, en realidad estarían desempeñando tareas no propias de la industria (relacionadas con obras de diversos tipos), sino con trabajos de refacciones y ampliaciones en viviendas privadas, que no responden a la lógica de la actividad productiva sectorial. Uno de los problemas derivados de la última crisis económica provocada por la pandemia de COVID-19 fue la exclusión de una cantidad sustancial de obreros, que no sólo perdieron su trabajo, sino a su vez, vieron dificultada su reinserción en la actividad económica.

Asimismo, muchos jóvenes no tuvieron oportunidad de incorporarse al mercado laboral, ni acceder a la educación. Ambos grupos sociales, ven dificultada ya sea su reinserción o directamente su inserción en el mercado laboral, podrían encontrar en la construcción una actividad en la cual desenvolverse y desarrollarse. En este sentido, la construcción no sólo sería una fuente de empleo para la economía (de las más dinámicas), sino además, cumpliría una importante función social, contribuyendo a la reinserción de los sectores excluidos.

Ahora bien, la posibilidad de fomentar un crecimiento sostenido de la construcción en los próximos años, así como su tendencia a ser intensiva en demanda de trabajadores, conlleva la posibilidad de un escenario de escasez de mano de obra. Se evidencia en términos relativos, que los salarios del sector no se encuentran entre los más altos, lo cual dificulta la posibilidad de competir por trabajadores con otros sectores. De esta forma, la incorporación de nuevos obreros se debiera realizar sobre la base de los desocupados. Cabe destacar que la escasez de mano de obra descripta es de carácter global, dejando de lado análisis más detallados de potencial escasez de técnicos y mano de obra calificada. No debe soslayarse ello, dado que la participación de técnicos y profesionales en el total del empleo es muy baja, especialmente, entre los técnicos.

Trabajador calificado, se busca

Uno de los mayores problemas de la actualidad en la industria de la construcción, radica en la escasez de trabajadores con calificaciones específicas de oficio, no sólo en la construcción, sino en toda la economía. Ello demanda de una política de formación de trabajadores, la cual va más allá de la educación formal e intenta desarrollar conocimientos y habilidades específicos en los diversos oficios presentes en el sector. El análisis del nivel educativo constituye un factor clave para entender cuáles son los requisitos demandados a un potencial trabajador a incorporar a las actividades de la construcción. Ante una alta demanda de obreros, como viene ocurriendo en nuestra industria, es muy diferente la situación de un sector cuya demanda se orienta a personas con niveles básicos de educación, respecto de la de otro sector cuya tarea requiera de personal más calificado. Resulta evidente que el crecimiento de la construcción posibilita la incorporación de ciertos sectores cuyo acceso al mercado laboral tiende a ser más dificultoso en términos de calificaciones requeridas, aspecto trascendental en el combate contra el desempleo.

Es necesario realizar alguna salvedad al respecto, ya que dicha característica distintiva de la construcción va perdiendo énfasis en la actualidad. A diferencia de años atrás, cuando se recurría al trabajo en una obra sin experiencia, hoy es indispensable que los trabajadores permanezcan capacitados en las nuevas tecnologías aplicadas y actualizados en cuanto a las normativas imperantes sobre condiciones y ambiente de trabajo. Los menores requisitos de calificación explican los guarismos de una importante participación de trabajadores con bajos niveles de educación. Esa carencia conforma un factor demostrativo de la elevada, aunque decreciente, participación del empleo informal dentro de la industria de la construcción.

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Alejandraoctubre 29, 2021
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Informe Especial

Humedad por capilaridad y filtración

5min495

La capilaridad se erradica en origen por medio de dos técnicas. El drenaje y la creación de barreras impermeables. Ambas requieren operaciones bastante complejas, pero se manifiestan muy eficaces. El Drenaje consiste en alejar el agua de la base del cerramiento por medio de diferentes procedimientos. Todos estos sistemas resultan óptimos cuando el nivel de la capa freática es inferior a la cota más baja de la cimentación. Por debajo del nivel freático, la presión del agua impide su evacuación por gravedad. En cuanto a los tipos de drenaje, listamos:

 

Cuña drenante: Se excavan cuñas adosadas a la base del muro con el objeto de no provocar asientos puntuales, de una profundidad tal que se alcance el suelo sobre el cual se asienta la cimentación. En su fondo, se coloca una tubería de plástico. La misma recoge las aguas lo más abajo posible, canalizándolas a puntos concretos hasta enviarlas a la red de saneamiento o a un pozo muerto. Deberá compactarse perfectamente bien la zona rellenada. Esta solución requiere actuar desde el exterior y en todo el frente de la obra.

 

Ataguías: Separadas de la base y con una profundidad en función de la de la cimentación del edificio y de la presión de las aguas a eliminar. Se aplica en aquellos casos de corrientes freáticas y pueden materializarse a partir de tablestacas adosadas de madera, piezas metálicas, zanjas lineales rellenas de material suelto y tubos que conducen el agua hasta la red de saneamiento. Se intenta lograr descender el nivel del agua por debajo de la cimentación, a efectos de evitar el contacto entre ambas.

 

Pozos drenantes: Constituyen una red capaz de lograr que el nivel descienda lo suficiente a los fines de evitar el contacto con la cimentación.

 

Drenaje eléctrico: Conforma un sistema de drenajes lineales, colocados normalmente en el arranque de los muros, responsables de establecer una corriente eléctrica entre éste y el terreno en contacto, con polo negativo en el muro y positivo en la tierra, obligando al agua, como elemento conductor a descender.

 

Aireación por puntos: En este sistema se introducen tubos plásticos perforados en la base del muro, los cuales facilitan la aireación interior del cerramiento.

 

Humedad por Filtración

 

El diagnóstico ante este tipo de humedad no suele oponer dudas, mientras que la reparación se enfoca, generalmente, hacia la impermeabilización y el correcto drenaje del agua. Si la superficie del mortero presenta erosión, será necesario rehacerlo reemplazándolo por otro material impermeable. Si la filtración se detecta en los antepechos de las ventanas, materializados con elementos prefabricados con vuelo insuficiente y sin goterón, la filtración se produce normalmente en las juntas, las posibles perforaciones o el borde. La mejor solución es reponerlas, pero si las piezas se encuentran en buen estado, con vuelo y pendientes correctas, pueden retocarse las juntas con mortero de cemento impermeable, o bien, sellarse con productos elastoméricos.

Resulta conveniente colocar una nueva pieza de chapa metálica directamente sobre la existente. La forma de combatir la filtración se encuentra siempre en función de la causa. Si se trata únicamente de la propia porosidad del material, la solución es aplicar un acabado impermeabilizante, el cual deje respirar al cerramiento. Puede tratarse de una pintura hidrófuga de poro abierto, pero también, un emplacado con chapas de fibrocemento, o un simple revoque de carácter hidrófugo. Los balcones demandan un sistema de desagüe e impermeabilización de la base de los muros, hasta el nivel que pudiese alcanzar el agua (por lo menos, unos 15 cm).

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Alejandraoctubre 27, 2021
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Informe Especial

Medidas de protección y seguridad en las obras

8min1568

En una obra es obligatoria la colocación de defensas o protecciones en los vacíos correspondientes a los patios, pozos de aire o ventilación, cajas de ascensores y conductos, como asimismo, en las aberturas practicadas en entrepisos o muros que ofrezcan riesgo de caídas de personas o materiales. Una escalera aislada contará con defensas laterales responsables de garantizar un uso seguro.

 

Deben adoptarse las medidas de seguridad adecuadas para cada situación cuando en la ejecución de una obra se desarrollen tareas capaces ocasionar la caída de objetos o materiales, ya sea sobre el área de trabajo, la vía pública o bien fincas linderas, en particular, en los bordes libres de una construcción vertical, tales como patios verticales, internos o no, y espacios urbanos. En una obra se colocarán defensas para las personas, a fin de prevenir accidentes u otros peligros provenientes de las instalaciones provisorias en funcionamiento.

 

  1. Las instalaciones eléctricas y conductores deben:

 

  1. Protegerse contra contactos eventuales y encontrarse eficientemente aislados.
  2. Reunir las mínimas condiciones de seguridad.
  3. No obstaculizar los pasos de circulación.

 

  1. Las instalaciones térmicas deben: Resguardarse de contactos directos, pérdidas de vapor, gases o líquidos calientes o fríos.
  2. Las instalaciones mecánicas deben: Tener sus partes móviles protegidas para la prevención de accidentes.

 

Precaución por trabajos sobre una cubierta

 

Cuando deban efectuarse trabajos sobre techos que ofrezcan peligro de resbalamiento, sea por su inclinación, por la naturaleza de la cubierta o por el estado atmosférico, se deben tomar precauciones para evitar la caída de personas o materiales. Queda prohibido el tránsito de personas sobre cubiertas no preparadas para soportar la carga máxima prevista generada por personas, materiales y/o equipos, en el caso de no haberse tomado previamente las correspondientes medidas de seguridad. Debe disponerse de sistemas de protección personal eficaces:

 

  1. Puntos de anclaje.
  2. Líneas de vida.
  3. Arneses de seguridad.
  4. Medidas de seguridad en los accesos a las cubiertas.

 

Precaución para la circulación en obras

 

En una obra, los medios de circulación, los andamios y sus accesorios serán seguros. Cuando la luz del día no resulte suficiente, se los debe proveer de una adecuada iluminación artificial, como así también a los sótanos. Asimismo, se eliminarán de los pasos obligados todo elemento saliente, cortante o que obstaculice la circulación. Es obligatorio el mantenimiento y control del orden y limpieza en toda la obra, debiendo disponerse los materiales, herramientas y desechos de modo que no obstruyan los lugares de trabajo y paso. Deben eliminarse o protegerse todos aquellos elementos punzo-cortantes, los cuales signifiquen un riesgo para la seguridad de los trabajadores. En la programación de la obra, diseñaremos circulaciones peatonales y vehiculares en cuanto a su trazado y delimitación. Es obligatorio proveer medios seguros de acceso y salidas en todos y cada uno de los lugares de trabajo. Los trabajadores deben utilizar estos medios obligatoriamente en todos los casos.

 

Protecciones en la vía pública y lotes linderos

 

Si durante la ejecución de una obra se desarrollan tareas que impliquen riesgos de caída de objetos o materiales, deben adoptarse las medidas de seguridad en bordes libres patios verticales y/o espacios urbanos. Será obligatoria la colocación de protecciones para resguardar de eventuales caídas de materiales a la vía pública y a las fincas linderas.

 

  1. A la vía pública: Deben colocarse protecciones en la vía pública cuando la altura alcanzada por la fachada exceda la medida resultante de la suma de la distancia entre la fachada y la valla provisoria, y la altura de esta última.
  2. A lotes vecinos: Los predios linderos permanecerán resguardados con protecciones permanentes y móviles, siendo de aplicación lo establecido para ellas. La saliente máxima no excederá el 20% del ancho de la finca lindera. Podrán retirarse al concluir el revoque exterior del muro divisorio o privativo contiguo a predio lindero por encima de ella.

 

Molestias a Terceros

 

La descarga y/o ocupación de la vía pública (calzada y espacio por fuera del lugar cercado por la valla provisoria) con materiales, maquinarias, escombros u otros elementos pertenecientes a una obra, permanecerá sujeta al plan de obra presentado ante la Autoridad de Aplicación. En las obras en construcción situadas sobre la vereda derecha conforme el sentido de circulación de tramos de arterias relativos a un régimen de carriles exclusivos, vías preferenciales o con prohibición de estacionamiento vigente las 24 horas, la carga y descarga de los materiales debe ceñirse al funcionamiento del régimen especial de tránsito, y llevarse a cabo conforme el siguiente orden de prelación:

 

  1. Dentro de la LO, acorde a la magnitud de la misma.
  2. A través de la utilización de los cajones azules situados sobre las calles transversales a las arterias sujetas al régimen especial de tránsito.
  3. Sobre el carril adyacente a la vereda derecha, conforme el sentido de circulación de la arteria sujeta al régimen especial de tránsito, dentro del horario comprendido entre las 7 y las 13 horas.

 

En los supuestos de obras en construcción localizadas sobre la vereda derecha conforme el sentido de circulación de los tramos de arterias sujetos a un régimen de carriles exclusivos, vías preferenciales o con prohibición de estacionamiento vigente las 24 horas, la colocación del contenedor será sobre la vereda, de acuerdo a la factibilidad de operación del camión transportador, al cableado existente y la ubicación del vallado protector.

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Alejandraseptiembre 21, 2021
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Informe Especial

Avisos y Permisos de obra

7min2012

Nuevo Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires

Previo a la realización de cualquier tarea constructiva, debe solicitarse un Aviso o Permiso de Obra conforme los alcances de los trabajos a ejecutar. Reproducimos, a continuación, los alcances al respecto normados por el nuevo Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires.

Aviso de Obra

El aviso de Obra autoriza exclusivamente a ejecutar las siguientes tareas:

a. Reparar, limpiar, pintar o cambiar texturas de fachadas.
b. Ejecutar solados.
c. Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques o trabajos similares.
d. Agregar o reemplazar equipamientos o instalaciones fijas en cielorrasos y paredes.
e. Ejecutar trabajos que no requieran permiso o cuya realización demande una valla provisoria para ocupar la vereda con materiales.
f. Ejecutar modificaciones de menor envergadura, con respecto a los alcances de los Permisos de Obra, en instalaciones mecánicas, electromecánicas, eléctricas, térmicas, de condiciones contra incendio y sanitarias.
g. Instalar vidrieras y toldos sobre la fachada en vía pública.

El aviso de obra se otorga contra la presentación de la documentación requerida en los Reglamentos Técnicos, a excepción de los edificios con protección patrimonial, los cuales requieren un análisis particular por parte del organismo competente. El procedimiento para solicitarlo lo establece la Autoridad de Aplicación.

Permisos de Obra

El Permiso de Obra autoriza la ejecución de los siguientes tipos de tareas -los cuales podrán efectuarse individualmente o de manera combinada-: Demolición, modificación, ampliación y obra nueva. Los Permisos de Obra requieren intervención de uno o varios profesionales, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en la medida que corresponda a los roles asumidos. El Permiso de Obra será concedido por la Autoridad de Aplicación a través del registro de la documentación correspondiente, según el tipo y clasificación de la obra, y conforme el procedimiento reglamentado a tal fin.

Clasificación de los Permisos de Obra

En función del tamaño de la obra, son clasificados de la siguiente manera:

a. Permiso de Micro Obra.
b. Permiso de Obra Menor.
c. Permiso de Obra Media.
d. Permiso de Obra Mayor.

Permiso de Micro Obra

El Permiso de Micro Obra posibilita ejecutar demoliciones no estructurales, modificaciones e instalaciones sin límite de superficie, y demoliciones estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 30 m2, siempre y cuando la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance, conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación.

Permiso de Obra Menor

El Permiso de Obra menor faculta a ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 500 m2 y/o subsuelos de hasta 4 m de altura. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 10,50 m.

Permiso de Obra Media

El Permiso de Obra Media admite ejecutar demoliciones no estructurales y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie y demoliciones estructurales, obras nuevas y ampliaciones de hasta 2500 m2 y/o subsuelos de hasta 6 m de profundidad total. El plano límite de la obra nueva o la ampliación no podrá superar los 23,50 m.

Permiso de Obra Mayor

El Permiso de Obra Mayor faculta a ejecutar demoliciones parciales o totales, obras nuevas, ampliaciones y modificaciones de obras e instalaciones sin límite de superficie, altura o profundidad.

Permisos de Obras en Casos Particulares

La Autoridad de Aplicación podrá determinar requisitos específicos para el registro de obras que presenten características especiales. En estos casos los permisos, en cualquiera de sus clasificaciones, podrán tener el carácter de:

a. Permisos de Obra en una misma parcela.
b. Permiso de Obra de Uso Particularizado.
c. Permiso de Obra para Inmuebles de Protección Patrimonial.

Permisos de Obra en una Misma Parcela

En caso de que se solicite más de un permiso de obra en una misma parcela, los responsables deben delimitar el alcance y ámbito de su incumbencia. En caso de no definirse claramente, la Autoridad de Aplicación establecerá el límite de cada una de ellas.

Permiso de Obra de Uso Particularizado

El Permiso de Obra de Uso Particularizado comprende aquellos usos que deben llevar un tratamiento administrativo diferenciado con los requisitos particulares que establezca la Autoridad de Aplicación. Estarán comprendidas: Las Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, del Estado Nacional, de Entes autárquicos, de las empresas con participación del Gobierno de la Ciudad y asimilables a éstas, las Embajadas, representaciones diplomáticas extranjeras u organismos gubernamentales internacionales, establecimientos de Salud y Educación y de las Pequeñas y Medianas Empresas.

Permiso de Obra de Protección Patrimonial

En los casos de edificios con protección patrimonial, se contará con el visado correspondiente del organismo competente en la materia.

Permisos de Obra en Etapa Proyecto

Los permisos de obra en etapa de proyecto se corresponden con un anteproyecto que no resulta apto para construir. El permiso de obra en etapa de proyecto puede aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso en Etapa de Proyecto, será de 180 días corridos.

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Alejandraseptiembre 16, 2021
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Informe Especial

Calidad, un factor clave a mejorar en la industria

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La industria de la construcción constituye uno de los motores de la economía de nuestro país, tanto en infraestructura pública como de obras particulares, conformando un sector el cual refleja, indefectiblemente, los índices de crecimiento económico y el nivel de vida de sus ciudadanos. La responsabilidad social de las Empresas Constructoras asume un objetivo inseparable de las políticas empresariales. La construcción de obras no solamente permanece enfocada en la realización de un contrato, sino además, en mejorar la calidad de vida de una comunidad. El servicio al cliente deberá contemplar, más que una estructura, una estrategia encaminada a modificar los sistemas empresariales, utilizando la tecnología no solamente aplicada en los equipos de construcción, sino en esquemas de información, ofreciendo nuevas alternativas (ecológicas, económicas, tecnológicas, etc.) capaces de desarrollar mejores prácticas para lograr un cliente satisfecho, como así también, atender las expectativas y requisitos de las partes interesadas en las mismas. Entregar los proyectos con los mejores estándares de calidad crea confiabilidad, otorgando como beneficio económico empresarial una activa y abundante cartera de clientes. Es decir, tomar como objetivo la calidad constructiva optimiza la calidad de vida del individuo, pero paralelamente, brinda y brindará, sin lugar a dudas, notables beneficios inmediatos y futuros para las empresas constructoras, cooperando a mejorar sus desempeños globales y proporcionando sólidas bases para las iniciativas de desarrollo sostenible.


El costo de la no calidad, conocido también como el “precio del desvío”, permanece compuesto por aquellos gastos generados a partir de ineficiencias o errores que muchas veces resultan ser evitables, como por ejemplo, incumplimientos, desperdicios, devoluciones, reparaciones, retrabajos, imprevistos, costos por atención ante quejas o exigencias del cumplimiento de garantías, los cuales potencialmente, pueden convertirse en conflictos legales. El enfoque basado en la Calidad tiende a desarrollar la capacidad de proporcionar productos y servicios los cuales satisfacen, no solo los requisitos de los clientes, sino también, los legales y reglamentarios. Este enfoque amplio permite mejorar la satisfacción de los clientes abordando riesgos y oportunidades con las particularidades de cada proyecto. En paralelo, permitirá elevar los niveles de productividad en las obras, beneficiando la rentabilidad de las mismas y de las empresas en el largo plazo. Adoptando la definición de las Normas ISO 9000, podemos afirmar que “Calidad es el grado en el que un conjunto de características inherentes del producto o servicio cumple con los requisitos (Necesidad o expectativa, generalmente implícita u obligatoria) de las partes interesadas”.
El personal encargado de cualquier fase de la obra constituye el primer eslabón en la cadena de la Calidad, puesto que cualquier fallo de dicha persona restará calidad al conjunto. Por ello, el compromiso de las Direcciones, tanto de las casas matrices como de cada una de las obras y las políticas de las empresas al respecto, son fundamentales para el proceso cultural que implica incorporar a la calidad como aspecto clave del negocio de las empresas, a efectos de cumplir los compromisos con los mayores beneficios posibles.

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Alejandraseptiembre 6, 2021
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Informe Especial

Peritajes

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La ejecución de un peritaje, desde el punto de vista técnico, es idéntica en los ámbitos privado y judicial. El peritaje judicial requiere, de manera subsidiaria, distintos trámites y procedimientos. Los honorarios también pueden diferir, según se establezcan en forma privada o sean regulados por parte del Juez.

 

En un peritaje, la totalidad de la gestión de las tareas encomendadas depende prácticamente, de los conocimientos y la experiencia del perito designado. En consecuencia, no debe sorprender que las diferencias entre dos o más dictámenes periciales producidos por otros tantos peritos, puedan presentar diferencias notables. El más confiable entre varios peritajes será aquel capaz de justificar fehacientemente las razones que llevaron al experto a dictaminar de esa manera. En ocasiones, un informe o dictamen pericial privado puede ser luego utilizado en juicio, pero no como un peritaje, sino como prueba documental o testifical. De igual manera, el testigo técnico o perito testigo al declarar no lo hace como perito, sino que actúa, por sus conocimientos, como testigo calificado.

 

Aceptación del encargo y obligaciones del Perito

 

Antes de aceptar un encargo, tanto en el ámbito judicial como en el privado, el perito debe tener la certeza de que el cuestionario propuesto podrá ser respondido en su totalidad de manera fundada y en las condiciones y tiempos establecidos. Es usual que en los peritajes privados dicho cuestionario no exista y se requiera, en cambio, solo una idea de aquello necesario de investigar, analizar o demostrar. En estos casos, resulta aconsejable que el perito solicite por escrito al comitente mayores precisiones sobre el propósito del encargo o lo demandado al experto. Establecidos los alcances de un peritaje privado, se recomienda acordar el honorario y suscribir un convenio con el comitente y presentar al Consejo el formulario de encomienda respectivo. Son obligaciones de un perito arquitecto:

 

  • Aceptar el cargo para el cual fue designado (en la justicia) aunque puede renunciar con causales válidas.
  • Efectuar las gestiones necesarias para realizar su dictamen de manera personal.
  • Actuar en todo momento con la ética y la imparcialidad que la circunstancia obliga.
  • Cumplir los plazos comprometidos en los peritajes privados y los fijados en los Códigos o por el juez en los peritajes judiciales, teniendo en cuenta que en estos últimos, los plazos indeterminados deben interpretarse, en general, como de quince días hábiles.
  • Redactar el informe pericial de forma clara y fundada, entendible para otros profesionales y para no Idóneos en el tema desarrollado.
  • Responder a los pedidos de explicaciones de su comitente y en peritajes judiciales, de las partes, excepto si se trata de nuevas preguntas no contenidas en el cuestionario original.
  • Rendir cuenta de los montos recibidos como anticipo para gastos.

 

Dictamen pericial

 

Cualquiera sea su complejidad, el dictamen pericial o dictamen técnico deberá ser claramente redactado y, como se ha dicho, contener los elementos que lo hagan comprensible para cualquier persona ajena a la especialidad, sin que por ello se dispense al experto el Incluir la terminología científica de respaldo, ante otro especialista, respecto de la metodología y fundamentos utilizados en el trabajo. Si el peritaje incluye un cuestionario o serie de puntos a peritar, todas las preguntas deberán ser respondidas y es recomendable no extenderse en el tratamiento de aspectos o cuestiones no requeridas de manera específica. Para lograr una tarea coherente, el perito debe verificar personalmente las características de la cosa a analizar. Las observaciones, complementadas con elementos gráficos, dibujos o fotografías, ayudarán a terceros interesados para comprender más fácilmente el peritaje realizado. Según los casos, puede ser imprescindible o conveniente incluir en el dictamen pericial:

 

  • Antecedentes proporcionados por el comitente o comprendidos en el expediente judicial.
  • Antecedentes recopilados por el perito.
  • Mención de la o las visitas e inspecciones realizadas.
  • Mención de los consultores técnicos presentes en las visitas e inspecciones realizadas.
  • Planos, croquis, fotografías, videos.
  • Consultas efectuadas.
  • Bibliografía consultada.
  • Estudios realizados.
  • El cuestionario o temario que originó el encargo.

 

El dictamen técnico puede consistir en respuestas a un cuestionario o en un informe con o sin conclusiones sobre los temas requeridos. En este punto, resulta ser aconsejable diferenciar las conclusiones objetivas correspondientes a hechos incontrastables, denominadas “apreciaciones subjetivas”, las cuales, si bien resultan de la experiencia del profesional, admiten réplica u opiniones válidas en contrario. Finalmente, cabe aclarar que no debe confundirse pericia con peritaje. Pericia es el conocimiento y experiencia adquiridos sobre una determinada disciplina, en cambio, peritaje es el dictamen técnico que el experto elabora en base a su pericia o, en otras palabras, la opinión justificada por parte de una persona entendida en ciertas disciplinas ante quienes lo requieren, siendo estos últimos, no son necesariamente expertos reconocidos como tales en esa especialidad.

 

Honorarios por peritajes en el ámbito privado

 

El art. 88 del Arancel Profesional (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, CPAU) establece que los honorarios por informes periciales, estudios técnicos, estudios económicos financieros, estudios técnicos legales, deben guardar relación con:

 

  • La Importancia y extensión de los cuestionarios y el grado de responsabilidad que impliquen. Este ítem será convencional.
  • El valor del bien o de la cosa, cuya parte se establecerá de acuerdo con una escala de porcentajes acumulativos cuando se trate de una tasación.
  • La parte proporcional al tiempo empleado en viajes, de acuerdo con el art. 3 del Capítulo I del Arancel Profesional.

 

El Decreto 2284/91, de desregulación de la economía, derogó el orden público de los aranceles. En el mismo año, el CPAU emitió un dictamen con su opinión respecto de los alcances del Decreto, del cual se extracta el siguiente concepto: “En modo alguno debe entenderse que los aranceles profesionales han sido derogados, ellos mantienen su vigencia, solo que son norma supletoria y no Imperativa”. Resulta conveniente que:

 

  • A los efectos de estimar y proponer sus honorarios, el perito tenga en cuenta los conceptos dispuestos por el Arancel.
  • Las tasas, tarifas y porcentajes dispuestos en el Decreto-Ley 7887/55 sean interpretados como los mínimos recomendados.
  • La ausencia de un mínimo legal sea considerada como un compromiso adicional a respetar por el arquitecto para evaluar, proponer y defender los honorarios que compensen adecuadamente una prestación profesional del mejor nivel, respaldada por una actitud ética para consigo mismo, para con los colegas y teniendo en vista la dignidad profesional.

 

Fuente: MEPA, CPAU.

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Alejandraagosto 25, 2021
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Informe Especial

Extinción del fuego mediante agua

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Las grandes ventajas representadas por el agua como agente extintor, originadas básicamente en sus propiedades físicas, son motivo de análisis. Desde el punto de vista físico, resulta importante destacar ciertas propiedades del agua como un óptimo agente extintor: A temperatura ambiente es un líquido estable, el calor de fusión del hielo es de 80 cal/gr, se requiere 1 caloría para elevar en 1 ºC la temperatura de 1 gramo de agua (14,5 a 15,5 ºC Caloría media), el calor de vaporización del agua a presión atmosférica normal es de 540 cal/gr, entre otras valiosas propiedades. La extinción de un fuego sólo se consigue si se aplica un agente efectivo en el punto donde se produce la combustión. Durante siglos, el método empleado ha sido dirigir un chorro compacto de agua desde una distancia segura hacia la base del fuego; sin embargo, un método más eficaz consiste en aplicar agua en forma pulverizada, incrementando el efecto refrigerante del agua y su conversión en vapor.

Demanda 100 kilocalorías elevar 1 Kg de agua de 0 ºC a 100 ºC (punto de ebullición) y desde allí, para llevarla al estado de vapor total, se requieren 540 Kilocalorías más. En consecuencia, si consideramos que el agua se encuentra a temperatura ambiente (20 ºC) absorberá en total 620 Kilocalorías para transformarse en vapor (vapor el cual puede sobrecalentarse).

Es esa extraordinaria capacidad de absorción del calor, lo que permite su potente acción de enfriamiento, reduciendo considerablemente la temperatura de muchas sustancias en combustión y la velocidad de transferencia del calor de la combustión a las capas de combustible. Otro factor de importancia es que al pasar un cierto volumen de agua del estado líquido a vapor, dicho volumen se incremente 1.800 veces, y esa gran masa de vapor formada desplaza la fracción de aire equivalente sobre la superficie del fuego, acotando de esta forma la cantidad de oxígeno disponible para el combustible.

Apreciando las distintas formas de actuación del agua se concluye que el líquido actúa físicamente sobre el calor, el oxígeno y el combustible. Por último, vale recordar que el calor escapa continuamente por radiación, conducción y convección, sólo es necesario absorber una pequeña parte de la cantidad total de calor generada por el fuego para extinguirlo mediante “enfriamiento”. El agua como agente extintor no ha perdido validez y puede ser considerada como el elemento básico de toda técnica de extinción combinada.

En la mayoría de los casos, el fuego se apaga cuando la superficie del material en combustión se enfría por debajo de la temperatura mediante la cual produce suficiente vapor para mantener la combustión. El enfriamiento superficial no es normalmente efectivo sobre productos gaseosos y líquidos inflamables -con puntos de inflamación por debajo de la temperatura del agua aplicada-. Generalmente, no es recomendable emplear agua para líquidos con puntos de inflamación por debajo de los 37,8 ºC. La cantidad de agua necesaria para extinguir un fuego depende del calor desprendido por el mismo. La velocidad de extinción depende de la rapidez en la aplicación del agua, del caudal y del tipo de agua dispuesta. Lo más efectivo es descargar agua de manera que absorba el máximo calor.

El líquido logra ese efecto cuando se transforma en vapor y ello se consigue con mayor facilidad sí se aplica pulverizada en vez de un chorro compacto. Entonces, la disposición de agua pulverizada se basa en los siguientes principios: La velocidad de transmisión del calor es proporcional a la superficie expuesta de un líquido, la velocidad de transmisión de calor depende de la diferencia de temperatura entre el agua y el material en combustión o el aire que lo rodea, la velocidad de transmisión de calor depende del contenido en vapor del aire, especialmente, en cuanto a la propagación del fuego y, finalmente, la capacidad de absorción de calor del agua depende de la distancia recorrida y de su velocidad en la zona de combustión. En el citado factor debe tenerse en cuenta la necesidad de descargar un volumen adecuado de agua sobre el fuego.

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