El COVID-19 está confundiendo la planificación de las necesidades humanas básicas, incluida la vivienda. En todo el mundo, los constructores de viviendas estamos tratando de descubrir cómo sobrevivir (e incluso prosperar) en el desastre económico que se desarrolla. Y lloramos a los caídos, trabajando para mantener a nuestros seres queridos sanos y seguros.
Así mismo, el COVID-19 ha trazado una línea divisoria política en gran parte del mundo. Me recuerda algo que dijo el revolucionario estadounidense, Samuel Johnson, en 1775: “El patriotismo es el último refugio del sinvergüenza”. En mi historia, el sinvergüenza es este virus: el COVID-19.
Cambios en los hogares
Los constructores de viviendas construyen los entornos físicos para las familias, que los convierten en hogares, hogares que esperamos estén llenos de risas, amor, aspiración y celebración. Una buena vivienda es la piedra angular de comunidades fuertes.
Gran parte del impacto del COVID-19 en nosotros estará determinado por la ciencia, pero no todo. “La cuestión de cómo se desarrolla la pandemia es al menos en un 50% social y política”, dijo a Scientific American Sarah Cobey, epidemióloga y bióloga evolutiva de la Universidad de Chicago.
Así como la gripe española de 1918 nos aportó el tocador, que se originó como un lavabo para lavarse las manos inmediatamente dentro de la entrada principal de una casa, el COVID-19 influirá en la innovación en el diseño del hogar.
Las casas de planta abierta, cada vez más grandes, han dominado el mercado durante décadas, a pesar de que el tamaño de la familia se haya reducido y los ingresos reales de la clase media se han mantenido estables. Los hogares estadounidenses tenían un promedio de 2,44 niños en 1965, pero 1,9 en 2015. Con 128,6 millones de hogares, son 7 millones menos de niños. Sin embargo, el tamaño promedio de las casas en los Estados Unidos creció un 62% entre 1973 y 2015, de 1.660 pies cuadrados a 2.687 (de 154,22 a 249,63 m2). El tamaño de las casas seguía creciendo en 2018. En Canadá, las casas también han crecido a medida que las familias se redujeron. En Europa, el tamaño promedio de las casas ha aumentado a 174,67 metros cuadrados (lo que los europeos dirán que les asombra).
El pensamiento pandémico probablemente favorecerá los espacios menos abiertos (aunque la gente anhelará espacios positivos para la naturaleza), tal vez reviviendo las acogedoras guaridas para complementar las salas de estar. El gasto puede convertirse en mejoras menos obvias de seguridad y comodidad. Un mejor aislamiento interior permitirá lugares más tranquilos. Los porches con mosquiteras y los espacios al aire libre y los nuevos enfoques de jardinería ayudarán a mantener a raya a los mosquitos y otras criaturas portadoras de enfermedades. Un dormitorio, cocina, sala de estar y baño que está un poco alejado del núcleo de la casa acomodará ahora a los niños adultos y a los padres ancianos más tarde (en Lennar -uno de los principales constructores de viviendas en los Estados Unidos- lo llamamos el ‘hogar de próxima generación’). Los sistemas de climatización por zonas pueden evitar que el aire de la sala de enfermos se bombee al espacio de todos. Estos mini sistemas de climatización sin conductos se han vuelto muy asequibles.
Los trabajos en el hogar requieren mejores oficinas en el hogar (Lennar llama a esto la ‘oficina en el hogar de próxima generación’). La infame descarga del inodoro en el fondo de los argumentos orales telefónicos de un miembro la Corte Suprema de los Estados Unidos subrayó los peligros de los espacios inapropiados para el trabajo a domicilio. También lo hacen los videos de niños y mascotas que interrumpen las conferencias telefónicas u otras tareas. Una fuerza laboral más numerosa en el hogar impulsará a los diseñadores a equilibrar los requisitos laborales con la privacidad y seguridad de la familia.
Innovación frente a fuerzas críticas
Sin embargo, la innovación en vivienda inspirada por la pandemia chocará con tres fuerzas críticas que ya estaban hirviendo antes del COVID-19 y ahora están en ebullición:
- Tecnoaceleraciones. La pandemia ha acelerado la ya enérgica integración de actividades reales y virtuales, incluido el teletrabajo, la telesalud y la teleeducación. Pero la compatibilidad con vehículos eléctricos y automatizados, los sistemas de habilitación de pedidos, las compras sin fricciones y el Internet de las cosas (IoT) permiten el mantenimiento y la reparación remotos de los hogares… todos requieren un ancho de banda rápido, más rápido incluso que el 5G. También requiere seguridad: en un entorno geopolítico donde las áreas de ataques superficiales se han expandido, todos queremos ciberseguridad de grado militar.
- Clima. Cuando China comenzó a lidiar públicamente con las muertes por COVID-19 a mediados de enero de 2020, se publicó el ‘Informe de riesgos globales 2020’ del Foro Económico Mundial. Advirtió que el cambio climático hace que el planeta sea más hospitalario para los patógenos infecciosos. La resiliencia es, por tanto, la consigna del resto del siglo. Energía y resiliencia a las inundaciones, seguros inteligentes y otros productos de financiación que fomentarán una gran migración fuera de las costas… estas son las características de la nueva morfología urbana provocada por el cambio climático.
- Justicia social. Si bien el COVID-19 no causó el movimiento por la justicia social que se extendió por muchas partes del mundo este verano y Estados Unidos en particular, el virus amplifica las cargas económicas que, a su vez, exacerban las causas fundamentales del movimiento: la desigualdad de ingresos es fundamental para esta dinámica. El Institute for Policy Studies encontró que las 400 personas más ricas de Estados Unidos valen 300.000 millones de dólares, más que todos los hogares afroamericanos y el 25% de los hogares hispanos juntos. Hay pocas dudas de que ahora estos números son bajos. El COVID-19 ha acabado con los recursos disponibles de muchas familias y eso provocará diversos grados de reacción política a nivel mundial. Las políticas populistas de vivienda que amenazan la inversión de capital podrían disuadir la construcción de viviendas y contribuir a futuras crisis inmobiliarias. Los programas de vivienda inclusiva que aceleran la creación de riqueza entre las poblaciones tradicionalmente excluidas, permiten la financiación, inyectan innovación en el uso de la vivienda y trabajan urgentemente hacia la seguridad de la vivienda para que las poblaciones vulnerables respalden la forma en que los gobiernos reasignan los preciosos subsidios relacionados con la vivienda.
Crisis del 2008 frente a la crisis pandémica
Los fantasmas de la crisis financiera de 2008 se ciernen sobre la economía pandémica. Pero la crisis de 2008 fue provocada por la vivienda. Las hipotecas de alto riesgo hicieron subir los precios de las casas que los compradores no podían pagar pero que compraron de todos modos. Esta burbuja inmobiliaria de libro de texto fue impulsada por una convicción irracional de que los precios seguirían subiendo y subiendo. Los bajos intereses y los valores inflados de las viviendas llevaron a millones a refinanciar o, en los EE UU, a obtener préstamos con garantía hipotecaria para pagar remodelaciones, automóviles, barcos, caravanas y caprichos de la lista de los deseos. La burbuja inmobiliaria estalló y su mala tinta se filtró a través de los sistemas económicos mundiales.
Un artículo del Washington Post del 6 de enero de 2020 comenzaba con: “Un mercado laboral fuerte y tasas hipotecarias bajas deberían sostener el mercado de la vivienda en 2020. El problema será encontrar suficientes viviendas para los compradores. Con el desempleo rondando un mínimo de 50 años y las tasas de interés muy por debajo de las normas históricas, la industria inmobiliaria está siendo arrastrada por la escasez de viviendas…”.
El mercado inmobiliario tras la pandemia
En tres meses, el desempleo en los Estados Unidos había aumentado a niveles históricos (más de 23 millones de estadounidenses estaban oficialmente desempleados a principios de mayo, más de 30 millones al final), pero ese artículo del Washington Post sigue siendo válido hoy. Los bajos costes hipotecarios en los EE UU y el mundo desarrollado continúan impulsando la asequibilidad. Y el déficit en la producción de viviendas heredado de la crisis de 2008 aún restringe la oferta mientras, al mismo tiempo, los millennials de todo el mundo están comenzando a formar sus familias.
Las ventas de casas existentes, normalmente alrededor del 90% del mercado estadounidense, se han eviscerado este año. Se prefieren las casas nuevas a las de segunda mano y la desurbanización se está produciendo donde puede. Si continúan las ventas de casas nuevas a fines de la primavera y, como se informó en los medios, a principios del verano, 2020 podría ser un buen año para los constructores de casas nuevas. Ha habido un gran aumento en las ventas on line de casas nuevas, un repunte global en la actividad de búsqueda de casas on line y las compras se realizan a menudo sin que los compradores ni siquiera pasen por la casa. Una casa nueva, totalmente garantizada, comprada sin tener que pasar tiempo con agentes inmobiliarios y propietarios, tiene un gran atractivo.
En el último siglo, las vacunas y el movimiento de salud pública eliminaron en gran parte las temidas enfermedades contagiosas en gran parte del mundo. Los países industrializados tienen brotes periódicos que nos recuerdan este peligro, entre los que se encuentran los virus VIH / SIDA, SARS, Zika y West Nile. Los profesionales de la salud pública nos dicen que podríamos estar entrando en una era en la que la urbanización masiva, el cambio climático, los ecosistemas naturales estresados y otros factores producirán una pandemia (o algo que se aproxime a una) cada 7 a 10 años. Esto obligará a reconocer lo que significa trabajar juntos hacia un futuro mejor. Pero también nos daremos cuenta de que todos buscaremos refugio en un hogar. Quizás saber que ese será nuestro verdadero último refugio.
Por: Chris Marlin, presidente de Lennar International, Lennar Corporation
