Arquitectura Sustentable
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20.07.16 Opinión

Determinación de los gastos de financiación de obras de arquitectura

Estudiado el aspecto financiero de una obra determinada, se estará en condiciones de calcular los gastos de financiación, discriminándoselos de la forma que se muestra a continuación.

1. Intereses y gastos del capital de ejecución: El caso de financiación bancaria, generalmente acordado con contratistas de obras públicas, consiste en que la institución o Banco, toma en prenda mediante la respectiva cesión de derechos de tres cobros, los certificados de una obra y a su sola presentación, acredita un giro en descubierto en la cuenta corriente del contratista, por un importe del 70 al 90% del valor neto del certificado, según el estado de la plaza y solvencia del concertante.

2. Intereses del depósito de garantía de contrato: Carta de fianza bancaria, o una póliza de caución.

3. Intereses de depósitos de garantía retenidos en los certificados: Fondo de reparo. 

4. Varios: Se trata de las previsiones, gastos de reposición de su plantel de máquinas, equipos, etc., o bien de la desvalorización de su capital circulante durante el plazo afectado a la obra, motivado por factores de inflación, por ejemplo.

Los denominados Ingresos conforman la suma económica que percibe la empresa constructora por la realización de los trabajos pactados. Los mismos surgen de las certificaciones de obra. Lo más frecuente es que la administración expida mensualmente certificaciones que comprendan las tareas ejecutadas durante dicho periodo, cuyos abonos representan el concepto de pagos a buena cuenta, sujetos a las rectificaciones y variaciones que se produzcan en la medición final, sin suponer aprobación y recepción de las obras que comprenden. Las certificaciones se expedirán tomando como base la documentación técnica de gestión y administración de la obra y se tramitará por parte del Director en los siguientes diez días del periodo que corresponde.

Al contratista solo se le concede un trámite de audiencia el cual no paraliza el curso de la certificación. En la misma fecha en que el Director tramita la certificación remitirá al contratista una copia de la documentación y de la cotización correspondiente, a los efectos de brindar su conformidad o reparos. A su vez, el contratista podrá formular descargos en el plazo de quince días, contados a partir de la recepción de los expresados documentos.
La certificación mensual pude ser ordinaria, en la que se recoge simultáneamente la obra ejecutada, revisión de precios y anticipos, certificación anticipada que es la que se expide para acreditar que la obra excede de la anualidad prevista y certificación de liquidación.

La administración tiene la obligación de abonar el importe de las certificaciones dentro de los dos meses siguientes a la fecha de expedición. Caso contrario, incurre en Mora y debe abonar los intereses que devengan debido a este retraso. Si la demora del pago fuese superior a cuatro meses, el contratista podrá proceder a la suspensión del cumplimiento del contrato, debiendo comunicarlo a la administración con un mes de antelación. Si la demora en el pago fuese superior a ocho meses, el contratista tendrá derecho a resolver el contrato y al resarcimiento de los perjuicios que de ello se lo originan.

La obra realizada ejecutada, a medida que las unidades contratadas van siendo materializadas, nace perteneciendo a la propiedad. Pero eso no indica que la propiedad pague siempre con igual fluidez el valor de esas unidades realizadas. Por el contrario, existe la tendencia del cliente a demorar sus pagos, pues la obra en todo caso ya es suya, a diferencia de lo que sucede en la compraventa habitual, en que solo el pago de precio permite la adquisición de la cosa comprada, la cual mientras tanto pertenece al vendedor y permanece en su poder. 
A dicha tenencia se une en muchos casos la necesidad de concertar modificaciones de precios o acordar nuevos valores, lo que permite al cliente demorar pagos de unidades realizadas que no pueden ser certificadas hasta conseguir esas concesiones o acuerdos.

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