Por: The New York Times
Durante algunas décadas, muchas personas de la industria inmobiliaria han estado tratando de construir edificios “ecológicos” y remplazar materiales convencionales con materiales sustentables e instalar sistemas eficientes en materia de energía. Los edificios tienen un impacto ambiental importante, así que todas estas modificaciones han logrado que existan estructuras menos perjudiciales para el planeta.
Ahora, algunos desarrolladores están dando un paso más con los edificios “muy ecológicos” que en verdad ayudan mucho.
Este nuevo enfoque ha sido impulsado por organizaciones sin fines de lucro, instituciones educativas y propietarios comprometidos con una misión que pretenden demostrar que los edificios pueden, por decir algo, generar su propia energía y convertir los desechos de los inodoros en fertilizantes para jardinería. Ahora, las inmobiliarias comerciales están tomando la batuta al desarrollar proyectos que mantienen normas ambientales cada vez más estrictas y, algunas veces, incluso abordan problemas públicos complicados como las fuentes locales de contaminación de las aguas.
“Estamos en un punto en el que la ciencia nos está diciendo que tomemos medidas y las financieras nos dicen que esto es viable”, señaló Marta Schantz, vicepresidenta sénior del Greenprint Center for Building Performance del Urban Land Institute.
Es muy posible que los recientes acontecimientos alienten esta iniciativa, ya que la pandemia del coronavirus ha acrecentado el interés por el tipo de interiores que se encuentran en los edificios muy ecológicos, y las protestas contra la injusticia racial han hecho que los inversionistas en bienes raíces inviertan en activos que aporten el mayor beneficio.
“Las estrellas se están alineando”, comentó Robbie Hobbs, director del grupo de productos globales para la gestión del lugar de trabajo en JLL, una empresa de servicios inmobiliarios.
Uno de los proyectos más recientes de este tipo es Watershed, un edificio de oficinas de siete pisos ubicado en el vecindario de Fremont, en Seattle, que se terminó este año y que ya tiene rentadas tres cuartas partes. Watershed tiene un techo inclinado que recolecta agua pluvial para usarse en los inodoros y una amplia y cómoda escalera de acceso que ofrece una alternativa a los elevadores.
Los desarrolladores del proyecto, Stephen C. Grey & Associates y Hess Callahan Partners, atribuyen a sus arquitectos de Weber Thompson haberlos alentado a pensar en algo ecológico para este proyecto y otros desarrollos previos.
La primera colaboración de este equipo fue en un edificio de oficinas de cuatro pisos en Seattle diseñado con un sistema “pasivo” de calefacción y enfriamiento, lo que significa que la luz solar que entra por las paredes de vidrio calienta el interior y proporciona iluminación natural, así como que las ventanas funcionales proporcionan ventilación y eliminan la necesidad de que exista un sistema de aire acondicionado. Inaugurado en 2008, el edificio se rentó con rapidez y se ha mantenido ocupado en su totalidad.
Su éxito “nos convenció de construir otros”, afirmó Mark Grey, director de Stephen C. Grey.
Posteriormente, el equipo aumentó la apuesta con un proyecto de oficinas a orillas del puente Aurora en Seattle. El edificio tiene, entre otros elementos, un espacio con casilleros para 250 bicicletas. En el exterior, se diseñó un canal con plantas, llamado sistema de biofiltración, para filtrar el agua pluvial contaminada que viene de una bajada del puente hacia un lago cercano donde hay salmones.
Al otro lado del puente, el Watershed tiene muchos sistemas de biofiltración que captan el agua que escurre de las bajadas y de un callejón. En medio del paisaje, hay carteles que explican cómo se purifica el agua sucia antes de que llegue al lago. Los sistemas de biofiltración aumentaron cerca de 250.000 dólares el presupuesto para el edificio, señaló Weber Thompson.
Las características de sustentabilidad del edificio “tienen una utilidad real y funcional”, mencionó John S. Grassi, director ejecutivo de Spear Street Capital, una empresa inmobiliaria de San Francisco que se sumó al proyecto del Watershed como codesarrollador.
“Solo pensamos que era el momento oportuno, en el lugar adecuado y el mercado idóneo”, añadió.
Uno de los primeros edificios de oficinas muy ecológicos fue el Bullit Center, que se inauguró en Seattle en 2013. Los apartamentos para una sola familia con celdas solares e inodoros de compostaje ya habían existido durante algún tiempo, pero este proyecto de mediana altura, que fue desarrollado por la Fundación Bullit, una organización que se preocupa por el medioambiente, demostró que un edificio comercial que alberga a una variedad de inquilinos también podía ser ecológico.
El Bullit Center, una estructura con diseño extravagante, posee un tejado voladizo angular equipado con celdas fotovoltaicas que producen suficiente energía para abastecer al edificio y mandar el resto al sistema eléctrico. El agua pluvial se recolecta y se purifica para su consumo.
El edificio es como un árbol viviente que respira y que ayuda al ecosistema, comentó Paul Schwer, presidente de PAE, la empresa de ingeniería que trabajó en el edificio y quien también es uno de los inquilinos del proyecto.
Existía la esperanza de que el Bullit Center generara un sinnúmero de edificios parecidos. Pero eso no sucedió, en parte debido a que los proyectos de ese tipo son más complicados y tan solo los trámites para obtener los permisos tardan más tiempo. Según las compañías que han trabajado en esos proyectos, su construcción también es del 5 al 25 por ciento más cara. (Sin embargo, la operación del edificio puede ser menos onerosa, sobre todo cuando genera su propia energía y recolecta su propia agua).
Empresas inmobiliarias importantes han estado estableciendo metas para reducir el uso de energía y las emisiones de carbono en los edificios de sus desarrollos. Las empresas de tecnología también tienen sus propias metas ambiciosas y están desarrollando proyectos ecológicos en sus instalaciones.
Además, ahora que los inversionistas buscan empresas que se adhieran a las políticas de gestión, sociales y ambientales progresistas (ESG, por su sigla en inglés), se ha vuelto más fácil para los desarrolladores obtener respaldo financiero para proyectos ecológicos, señaló Joanna Frank, presidenta y directora ejecutiva del Center for Active Design, el cual administra el programa de certificación Fitwel para edificios más salubres.
Algunos desarrolladores están forjando experiencia en edificios ecológicos. Están descubriendo que pueden cobrar un recargo cuando rentan el espacio, en parte debido a que casi siempre tienen mucha luz natural en su interior y en sus acabados usan materiales naturales atractivos, como la madera. Es posible que estos edificios también se vendan a precios más altos.
“Por lo general, cuando comparamos un edificio con otro, nos basamos en cuestiones como superficie cuadrada y ubicación”, comentó Hobbes, de JLL. “Ahora, se diferencian más por el valor sustentable de los bienes”.
Gerding Edlen, una empresa desarrolladora de Portland, Oregon, ha sumado fuerzas con otras compañías en un proyecto de PAE. Se trata del edificio de cinco pisos llamado PAE Living Building, ubicado en Portland, que tendrá su propia planta de energía (gracias a un techo solar), así como su propia planta de tratamiento de agua (los desechos líquidos de los inodoros serán convertidos en fertilizantes para uso agrícola). El agua que cae sobre el techo será filtrada para potabilizarla.
PAE propuso la idea del proyecto y será el inquilino que servirá de ancla para el edificio. Esta empresa y otras compañías involucradas —que incluyen a ZGF Architects y Walsh Construction— han asumido una participación de capital en el proyecto. Han trabajado juntos en cientos de edificios con la certificación de edificios sustentables LEED.
“Tiene que llegar un momento en el que digamos: ‘¿Y ahora qué más?’”, comentó Schwer de PAE.
